Asta giudiziaria Abitazione di tipo civile Via ZAGORA, 80 19100 La Spezia SP

Piena ed intera proprietà di appartamento ad uso abitazione, disposto su un unico livello, ubicato nel Comune della Spezia (SP), in Via Zagora civico 80.
L’appartamento, della superficie commerciale di 73,80 mq è posto in fabbricato condominiale, che si eleva per otto piani terra, con accesso da strada pubblica, oggetto di edificazione effettuata alla fine degli anni cinquanta del secolo scorso.
E’ collocato al piano primo (rialzato), con entrata dal vano scala condominiale, si compone di corridoio d’ingresso, due vani adibiti a camera (di cui quello di maggior superficie è stato indicato nella planimetria di primo impianto con la dicitura “sala”), cucina, vano di piccole dimensioni (inferiore a mq. 9 e che quindi non può essere adibito a camera da letto) in origine adibito a servizio igienico e dotato di porta verso la retrostante intercapedine, vano senza finestre verso l’esterno (ha un’apertura verso l’intercapedine) licenziato come ripostiglio in cui è stato ricavato il bagno. La sopra citata intercapedine non è inserita nella consistenza catastale e quindi è da considerarsi esclusa dalla vendita.
L’unità è contornata nei lati est e sud da terrazza a livello. . Nel grafico allegato alla perizia si sono evidenziate la porzione di terrazza indicata di proprietà condominiale nella planimetria catastale depositata (non compresa nella vendita), la porzione da considerarsi annessa all’appartamento e la porzione non inclusa nella planimetria catastale di primo impianto, come meglio descritto al paragrafo 8.2 relativo alla conformità catastale, la cui superficie, in via cautelativa, non è stata computata nella stima. Si precisa che l’accesso a tutte le porzioni di terrazza sopra descritte avviene unicamente dall’alloggio pignorato.
In merito alla parte di terrazza da considerarsi annessa all’appartamento si è rilevato che nell’atto di compravendita dell’anno 1958 (cessione effettuata dal costruttore a dante causa degli esecutati) è stato precisato che il piano primo od ammezzato (dove è collocato il bene staggito) fruisce dell’uso esclusivo delle latistanti terrazze ricoprenti in parte i fondi terranei (prospicienti la fronte principale del caseggiato ed in parte i due lati del caseggiato stesso).
Nei successivi tre passaggi di proprietà, avvenuti attraverso rogiti notarili (anni 1965-1988-2003), non è stato più indicato specificatamente il suddetto uso esclusivo, bensì la terrazza è stata descritta e compravenduta come annessa all’appartamento in stima.
L’ultimo atto di compravendita, che ha riguardato il bene in valutazione (trascrizione registro particolare 7.223 in data 05/12/2003), antecedente il ventennio rispetto alla data di trascrizione Verbale di Pignoramento Immobili (01/03/2024), riporta nella descrizione dell’immobile la dicitura “con annessa terrazza ad angolo”.
Agli effetti della determinazione del valore dell’immobile si ritiene che non vi sia differenza fra la computazione della terrazza a livello in proprietà oppure in uso esclusivo.
L’unità in valutazione sviluppa una superficie lorda di circa mq. 64,00 (netta circa mq. 55,00), con altezza netta interna media di circa m. 3,00.
La terrazza a livello ha una superficie di circa mq. 49,00 relativamente alla porzione annessa all’appartamento. Di circa mq. 20,00 per quanto concerne la parte indicata in planimetria come condominiale ed esclusa dalla consistenza in vendita; di circa mq. 5,00 la porzione verso la proprietà confinante (sub. 3), relativa alla differenza riscontrata tra quanto raffigurato nella planimetria catastale di primo impianto e quanto riportato in quella del 1986 attualmente agli atti, precisando che anche questa porzione di mq. 5,00, in via cautelativa, non è stata inclusa nelle superfici computate per la stima.
Si evidenzia che nella terrazza a livello (lato sud) sono presenti condotte in materiale metallico per servizi.
L’edificio in cui è inserita l’unità in valutazione ha caratteristiche e finiture di tipo corrente risalenti all’epoca della sua costruzione e, cioè, la fine degli anni cinquanta del secolo scorso, le condizioni di conservazione e manutenzione richiedono interventi, è stata deliberata infatti la riqualificazione dell’androne condominiale e di altre opere accessorie.
Si sono notate tracce di infiltrazioni nell’intradosso dei cornicioni, con zone di ammaloramento della pitturazione anche nelle facciate, in quella del cortile interno anche tracce di umidità di risalita. L’unità immobiliare in valutazione ha rifiniture di tipo normale, le condizioni di conservazione e manutenzione richiedono interventi di manutenzione quali il rifacimento della pitturazione interna e e sistemazione porta di accesso al servizio igienico.
Nel vano di superficie inferiore a mq. 9,00 a soffitto sono presenti tracce di infiltrazioni, nel servizio igienico si sono riscontrate tracce di muffa e condensa nelle pareti e nel soffitto.
La zona è caratterizzata da costruzioni riconducibili ad iniziative di edilizia civile risalenti agli anni cinquanta/sessanta del secolo scorso.