Legge di bilancio 2025 – 16: un’opzione alle imprese individuali

La legge di bilancio 2025 ha riproposto la possibilità per gli imprenditori individuali di optare, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva, per l’esclusione dal patrimonio dell’impresa dei beni immobili strumentali. In particolare, la chance riguarda le esclusioni dei beni posseduti al 31 ottobre 2024 effettuate dal 1° gennaio al 31 maggio 2025. La relativa imposta sostitutiva deve essere versata in due rate, con scadenza, rispettivamente, al 30 novembre 2025 e al 30 giugno 2026. Gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1° gennaio 2025 (articolo 1, comma 37, legge 207/2024). La disciplina di favore è finalizzata a consentire all’imprenditore individuale una maggiore flessibilità nella definizione dell’assetto patrimoniale della propria impresa.

In sostanza, il legislatore ha riproposto l’applicazione dell’agevolazione introdotta, per i beni posseduti al 31 ottobre 2015, dalla legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 121, legge 208/2015) e successivamente reintrodotta per i beni posseduti:

• al 31 ottobre 2016, dalla legge di bilancio 2017 (articolo 1, comma 566, legge 232/2016)
• al 31 ottobre 2018, dalla legge di bilancio 2019 (articolo 1, comma 66, legge 145/2018)
• al 31 ottobre 2019, dalla legge di bilancio 2020 (articolo 1, comma 690, legge 160/2019)
• al 31 ottobre 2022, dalla legge di bilancio 2023 (articolo 1, comma 106, legge 197/2022)

Peraltro, già prima della legge di stabilità 2016, il legislatore aveva introdotto nel nostro ordinamento tributario una disciplina analoga con l’articolo 58 della legge n. 413/1991, riproposta dalla Finanziaria 2002 (articolo 3, commi da 4 a 6, legge 28 dicembre 2001, n. 448) e dalla Finanziaria 2008 (articolo 1, comma 37, legge 24 dicembre 2007, n. 244).

Soggetti interessati
In linea con le indicazioni contenute nella circolare 26/E/2016 dell’Agenzia delle entrate, emanata in relazione al debutto della disciplina agevolativa, possono avvalersi della normativa di favore coloro che alla data del 31 ottobre 2024 avevano la qualifica di imprenditore individuale (anche in stato di liquidazione) e l’hanno conservata fino al 1° gennaio 2025, cioè il momento a partire dal quale – come già accennato – l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa produce effetti.
L’estromissione può essere effettuata anche dall’erede dell’imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2024, a condizione che l’opzione sia esercitata dall’erede che abbia proseguito l’attività in forma individuale. Analoga facoltà è concessa anche al donatario dell’azienda che abbia proseguito l’attività imprenditoriale del donante.
Accesso precluso, invece, per chi, al 1° gennaio 2025, non aveva più la qualifica di imprenditore individuale: in questo caso, infatti, si è già verificato il presupposto per attribuire il bene alla sfera patrimoniale privata, con conseguente assoggettamento a tassazione ordinaria delle eventuali plusvalenze realizzate. Identica esclusione opera anche nei confronti dell’imprenditore individuale che, anteriormente al 1° gennaio 2025, ha dato in affitto o in usufrutto la sua unica azienda, dal momento che l’attività d’impresa cessa per l’intera durata dell’affitto o della concessione.

Quali beni possono essere estromessi
I beni che possono essere esclusi dal patrimonio dell’impresa sono quelli indicati dall’articolo 43, comma 2, del Tuir, vale a dire gli immobili che al 31 ottobre 2024 risultavano strumentali:

• per destinazione, cioè utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla classificazione catastale;
• per natura, cioè quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o se dati in locazione o comodato (vi rientrano gli immobili accatastati nei gruppi B, C, D ed E e quelli appartenenti alla categoria A/10 se la destinazione a ufficio è prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria).

Possono essere oggetto di esclusione dal patrimonio anche gli immobili posseduti in comunione, ovviamente per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore.

Si ricorda che gli immobili si considerano relativi all’impresa individuale solo se annotati nell’inventario ovvero, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili (articolo 65, comma 1, Tuir). Fanno eccezione quelli strumentali per destinazione acquisiti fino al 31 dicembre 1991 (data di entrata in vigore della norma che ha introdotto l’obbligo), che possono essere estromessi anche se non presenti nell’inventario.
Sono esclusi dal perimetro applicativo della disciplina agevolativa:

• gli immobili che costituiscono beni “merce”, in quanto rappresentano l’oggetto dell’attività
• gli immobili che, sebbene indicati nell’inventario, non sono strumentali né per natura né per destinazione
• gli immobili posseduti in leasing (risoluzione Agenzia delle entrate n. 188/2008).

Modalità di esercizio dell’opzione
L’opzione per beneficiare dell’agevolazione deve essere esercitata tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2025, ma i relativi effetti in ogni caso retroagiscono al 1° gennaio 2025: pertanto, l’immobile estromesso si considera posseduto nella sfera privata dell’imprenditore per l’intera annualità 2025, con conseguente obbligo di dichiararne il relativo reddito nel quadro RB del modello Redditi ovvero nel quadro B del modello 730.
In ogni caso, il perfezionamento dell’opzione è subordinato all’indicazione in dichiarazione dei redditi (quadro RQ del modello Redditi) dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva, a prescindere dal pagamento della stessa, che, se non versata, viene iscritta a ruolo.
Per l’esercizio dell’opzione, assumono rilevanza adempimenti dell’imprenditore che presuppongano la volontà di escludere i beni immobili strumentali per destinazione dal patrimonio dell’impresa (il cosiddetto “comportamento concludente”), fermo restando il perfezionamento dell’opzione con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi. A titolo esemplificativo, può essere considerato comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata).

Il costo dell’estromissione: l’imposta sostitutiva
L’esclusione dei beni dal patrimonio dell’impresa comporta il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap in misura pari all’8% della differenza tra il valore normale e il valore fiscalmente riconosciuto di ciascun bene che si intende estromettere.
Il versamento dell’imposta sostitutiva deve avvenire, tramite modello F24 (codice tributo 1127), in due rate: il 60% entro il 30 novembre 2025 e il restante 40% entro il 30 giugno 2026. Di seguito si riporta un esempio di compilazione del modello F24.

Effetti fiscali
Ai fini Iva, l’esclusione da parte dell’imprenditore individuale di beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa, ai sensi dell’articolo 2, comma 2, n. 5) del Dpr n. 633/1972: l’operazione sarà fuori dal campo di applicazione del tributo se, all’atto dell’acquisto, non è stata operata la detrazione dell’imposta, in quanto l’acquisto è avvenuto da un soggetto privato o prima dell’introduzione dell’Iva nell’ordinamento interno oppure non ha dato diritto alla detrazione, neanche parziale, della relativa imposta ai sensi degli articoli 19, 19-bis.1 e 19-bis.2, Dpr n. 633/1972; negli altri casi, opera il regime “naturale” di esenzione, con possibilità di optare per l’imponibilità (articolo 10, numeri 8-bis e 8-ter, Dpr n. 633/1972).
Le imposte d’atto (registro, ipotecarie e catastali) non sono dovute, in quanto non si determina un vero e proprio trasferimento immobiliare, ma solo un passaggio dalla sfera dell’impresa a quella privata.

fine
La prima puntata è stata pubblicata lunedì 20 gennaio
La seconda puntata è stata pubblicata martedì 21 gennaio
La terza puntata è stata pubblicata mercoledì 22 gennaio
La quarta puntata è stata pubblicata giovedì 23 gennaio
La quinta puntata è stata pubblicata venerdì 24 gennaio
La sesta puntata è stata pubblica lunedì 27 gennaio
La settima puntata è stata pubblicata martedì 28 gennaio
L’ottava puntata è stata pubblicata mercoledì 29 gennaio
La nona puntata è stata pubblicata giovedì 30 gennaio
La decima puntata è stata pubblicata lunedì 3 febbraio
L’undicesima puntata è stata pubblicata martedì 5 febbraio
La dodicesima puntata è stata pubblicata mercoledì 6 febbraio
La tredicesima puntata è stata pubblicata lunedì 10 febbraio
La quattordicesima puntata è stata pubblicata martedì 11 febbraio
La quindicesima puntata è stata pubblicata giovedì 13 febbraio