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Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”
rappresentano un importante strumento per incentivare
l’acquisizione dell’abitazione principale. Tali benefici consistono
in una serie di riduzioni fiscali, tra cui
l’applicazione dell’imposta di registro al 2% anziché al 9% e
l’esenzione dall’imposta sul valore aggiunto (IVA) per determinate
categorie di immobili.
Prima casa: le agevolazioni fiscali sull’acquisto
Per usufruire di queste agevolazioni, è necessario soddisfare
specifici requisiti previsti dalla normativa vigente, in
particolare dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte
Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, ovvero:
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- a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui
l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la
propria residenza […]; - b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non
essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da
acquistare; - c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non
essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione
legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
agevolazioni di cui al presente articolo.
Agevolazioni prima casa: tre nuove risposte del Fisco
Sulla spettanza dei benefici, l’Agenzia delle Entrate ha fornito
nuovi chiarimenti con tre nuove risposte:
Vediamole in dettaglio.
Acquisto prima casa a seguito di donazione
Nella risposta n. 27, l’Agenzia delle Entrate affronta il caso
di un contribuente che intende acquistare un immobile con le
agevolazioni “prima casa”, pur essendo proprietario di
un’abitazione acquistata fruendo della stessa agevolazione ”prima
casa”, sita in un altro Comune, ove risiede.
Prima di procedere al nuovo acquisto, l’Istante intende donare
alla madre l’abitazione posseduta, con apposizione di una
condizione ”si praemoriar” e se l’atto di donazione con
clasuola di premorienza soddisfi il requisito di
cui alla lettera c) della Nota II-bis e quindi di non essere, al
momento dell’acquisto, proprietario di altro immobile acquistato
fruendo dell’agevolazione in esame.
Sul punto il Fisco, richiamando le disposizioni degli artt.
791-792 del c.c. il donatario diviene proprietario del bene, ma al
suo decesso il bene rientra nel patrimonio del donante libero da
gravami, salvo eccezioni.
Quindi il contribuente che dona la titolarità dell’abitazione
acquistata con l’agevolazione ”prima casa”, inserendo nell’atto
la suddetta condizione risolutiva di premorienza soddisfa il
requisito di non possidenza di altro immobile acquistato con
l’agevolazione in parola, di cui alla lettera c) della Nota
II-bis.
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Acquisto prima casa per residenti all’estero
La risposta n. 28 si concentra sulla situazione di un residente
all’estero che desidera acquistare un immobile in Italia, situato
in un comune diverso da quello dell’ultima residenza prima
dell’espatrio.
Secondo quanto previsto dalla normativa, l’acquirente è tenuto a
stabilire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro
18 mesi dall’acquisto. Tuttavia, spiega il Fisco, per i cittadini
italiani iscritti all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero
(AIRE), è possibile beneficiare delle agevolazioni anche senza
trasferire la residenza, purché l’immobile non rientri nelle
categorie catastali A1, A8 o A9.
Questo perché il beneficio fiscale, è ancorato a un
criterio oggettivo, svincolandolo da quello della
cittadinanza. Il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a
qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente
subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto
dell’immobile.
Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un
momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi,
di avvalersi del beneficio fiscale in questione; abbiano risieduto
in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo
periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto
dell’immobile.
In ogni caso, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere
anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri
diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c)
(novità nel godimento dell’agevolazione) della Nota II-bis, mentre
non è richiesto, per queste specifiche ipotesi, che il contribuente
stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato
l’immobile acquistato o che lo destini ad abitazione
principale.
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In questo caso è sufficiente dichiarare nell’atto di acquisto
che l’immobile sarà adibito a “prima casa” sul territorio
italiano.
Decadenza per vendita entro 5 anni e riacquisto all’estero
Nella risposta n. 29, l’Agenzia delle Entrate esamina il caso di
un residente all’estero che ha beneficiato dell’agevolazione “prima
casa” e intende vendere l’immobile prima dei cinque anni
dall’acquisto, con l’intenzione di acquistare all’estero un terreno
edificabile ove costruire un immobile da adibire a sua abitazione
principale e non decadere dall’agevolazione cd. ”prima casa” di
cui ha fruito meno di cinque anni fa per l’acquisto della prima
casa in Italia un’altra abitazione entro un anno.
La normativa stabilisce che, in caso di vendita
infraquinquennale, per non perdere le agevolazioni, è necessario
acquistare un altro immobile da adibire a “prima casa” entro un
anno dalla vendita.
L’Agenzia ribadisce che anche i residenti all’estero possono
mantenere i benefici fiscali, purché il nuovo
immobile sia situato in Italia e siano rispettate le condizioni
previste, inclusa l’eventuale dichiarazione di voler stabilire la
residenza nel comune del nuovo acquisto entro 18 mesi, se non già
iscritti all’AIRE.
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Tuttavia, l’Istante rientra nell’ipotesi eccezionale di
salvaguardia del beneficio ”prima casa” di cui al comma 4 della
Nota IIbis dell’articolo 1 della Tariffa Parte Prima allegata al
TUR., per cui non opera la decadenza dall’agevolazione in esame
nelle ipotesi in cui il terreno ove costruire l’immobile da adibire
ad ”abitazione principale” sia riacquistato all’estero,
entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato sito in
Italia, a condizione che il suddetto immobile venga ad
esistenza nei suoi aspetti strutturali essenziali, ivi inclusa la
copertura, sempre entro l’anno dalla precedente alienazione, e che
lo stesso sia adibito a dimora abituale.
Tali condizioni devono essere dimostrate all’ufficio
dell’Agenzia delle entrate competente presentando adeguata
documentazione.
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