va chiuso se il regolamento di condominio vieta l’apertura di “case di alloggio”

In caso di appartamento concesso in affitto e adibito a “Bed & Breakfast”, l’azione del Condominio diretta a ottenere la chiusura del “B&B” per violazione del regolamento condominiale non può essere proposta nei confronti del solo conduttore, ma anche nei confronti del proprietario.

Nel divieto di destinare gli immobili di proprietà esclusiva a “casa di alloggio” rientrano anche l’attività di B&B, in quanto strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono, per l’appunto “alloggio” (e prima colazione).

È questo quanto si evince dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 2770 del 4 febbraio 2025, che torna ad affrontare il tema, sempre attuale, dell’apertura di B&B e strutture ricettive in condominio.

SCOPRI ANCHE: Si può vietare un B&B in condominio?

Il fatto

La vicenda riguarda l’azione del Condominio contro la proprietaria e l’inquilino di un appartamento del condominio, per ottenere la cessazione dell’attività di “Bed & Breakfast” intrapresa dall’inquilino nell’appartamento, in violazione dell’art. 10 del regolamento condominiale, che espressamente dispone: “è vietato ai condomini di destinare gli appartamenti ed altri locali interni ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio, ambulanza, sanatorio, gabinetti per la cura di malattie infettive contagiose, agenzie di pegni, come è pure vietato di farne uso comunque contrario al decoro, al buon nome ed alla sicurezza del fabbricato, o che turbi comunque il pacifico godimento singolo o collettivo“.

Il Tribunale ha accolto la domanda, ordinando la chiusura del B&B. Decisione poi confermata sia in appello che dalla Cassazione con la sentenza in esame.

Tra gli altri aspetti affrontati, la Corte si è soffermata su due questioni principali:

1. In caso di immobile in affitto, contro chi deve agire il Condominio per chiedere la chiusura del B&B, il proprietario o l’inquilino?
2. Altra questione: nel divieto di adibire gli appartamenti a “casa di alloggio” rientra anche l’attività di “Bed E Breakfast”?

Le risposte le abbiamo già anticipate in apertura. Vediamo come hanno argomentato i giudici.

Il proprietario è sempre chiamato in causa

Per quanto riguarda il primo punto, la Cassazione ha stabilito che l’azione intentata dal Condominio per ottenere la cessazione dell’attività di B&B svolto in appartamento concesso in affitto, in base al divieto previsto dal regolamento condominiale, non può essere proposta nei confronti del solo conduttore, ma anche nei confronti del proprietario. 

Infatti, i divieti alla proprietà privata contenuti nel regolamento di condominio “contrattuale” (accettato da tutti i condomini e trascritto nei pubblici registri o richiamato nei contratti di compravendita) configurano delle “servitù” a favore del Condominio e a carico delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. Perciò, coinvolgono necessariamente anche il proprietario (o comproprietario, o titolare di un diritto reale) e non soltanto il conduttore (Cass. n. 2403 del 2024; n. 15222 del 2023).

SCOPRI ANCHE: Si possono aumentare le spese condominiali al proprietario che adibisce l’immobile a B&B?

Casa alloggio e B&B, sono la stessa cosa?

Riguardo alla corretta interpretazione del regolamento di condominio, i divieti in esso contenuti, proprio perché vanno a limitare la proprietà privata, sono di stretta interpretazione: si può vietare solo ciò che è espressamente indicato nel regolamento. 

Nel caso di specie, si trattava di capire se nel divieto previsto nel regolamento “di destinare gli appartamenti ed altri locali interni ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio” potesse effettivamente rientrare anche l’attività di B&B. 

La cassazione ha risposto di sì. Per i giudici, i bed and breakfast possono ritenersi, secondo comune accezione, strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono, per l’appunto “alloggio” (e prima colazione) utilizzando parti della stessa unità immobiliare.