Agevolazioni prima casa: tre nuove risposte del Fisco su residenti all’estero e donazioni

Con tre diverse risposte a interpelli pubblicate il 12 febbraio 2025 l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti su casistiche “non comuni” di fruizione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Donazione abitazione pre posseduta con clausola di premorienza

Con la risposta n. 27/2025, l’Agenzia affronta la il caso di un contribuente che per fruire dell’agevolazione prima casa intende donare alla madre l’abitazione già posseduta (e acquistata con la stessa agevolazione), con apposizione di una condizione ”si praemoriar”.

Secondo il parere dell’Agenzia, la stipula dell’atto di donazione in favore della madre con la citata condizione di premorienza soddisfa il requisito di cui alla lettera c) della Nota II¬bis, in quanto “detta donazione ha comunque l’effetto di spogliare immediatamente il donante della proprietà dell’immobile […] consentendogli così di rendere la dichiarazione richiesta alla lettera c) dell’art. 1, nota II bis, sopra citato”.

La donazione è, infatti, immediatamente efficace, realizzando il trasferimento della titolarità dell’immobile alla madre donataria al momento della stipula dell’atto.

Acquisto prima casa di soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro

Con al risposta n. 28/2025, l’Agenzia delle Entrate torna sul caso dell’applicabilità dell’agevolazione ”prima casa” nelle ipotesi di acquisto da parte di residenti all’estero.

In premessa, l’Agenzia ricorda che la norma che regola questa ipotesi, nell’individuare i requisiti per fruire del beneficio in argomento, ha inteso valorizzare il collegamento tra il soggetto che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro e il territorio in cui è nato, ha risieduto o ha svolto la propria attività. Tale collegamento viene assicurato con riferimento ad ogni comune nel quale il soggetto ha risieduto o ha svolto la propria attività, indipendentemente dalla circostanza che si tratti dell’ultimo comune in cui ha risieduto o svolto la propria attività, prima del trasferimento all’estero. Si tratta, in ogni caso, di comuni rispetto ai quali il soggetto ha manifestato, nel corso del tempo, interessi personali, familiari o lavorativi, avendovi risieduto o svolto attività.

Pertanto, possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente, si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro, abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile e abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

La richiesta del contribuente riguarda in particolare l’applicazione estensiva  (l’agevolazione è riconosciuta per l’acquisto dell’immobile in uno dei comuni in cui il contribuente ha risieduto o svolto la propria attività prima del trasferimento all’estero) o restrittiva di tale norma (la norma si applica solo nel caso di acquisto dell’immobile nell’ultimo comune di residenza o in cui ha svolto l’attività nel periodo immediatamente precedente al trasferimento stesso).

L’Agenzia ritiene che l’Istante possa usufruire dell’agevolazione prima casa per l’acquisto dell’immobile anche in in un comune diverso dall’ultimo di residenza. Tale soluzione, d’altronde, risulta in linea con la fruizione dell’agevolazione ”prima casa” nell’ipotesi di acquisto di un  immobile nel comune di nascita da parte del residente all’estero, anche laddove il contribuente non abbia mai risieduto in quel comune.

Alienazione e riacquisto entro l’anno di terreno all’estero: condizioni di non decadenza dell’agevolazione

Un contribuente residente all’estero ha acquistato nel 2020 un immobile fruendo dell’agevolazione ”prima casa”. Nel 2024, prima del decorso del quinquennio previsto dalla legge, dichiara di aver alienato tale immobile e manifesta l’intenzione di voler procedere alla stipulazione dell’atto notarile di acquisto di un terreno, sito all’estero, ove intende costruire una nuova casa da adibire ad abitazione principale.

L’Istante chiede di conoscere se tale l’acquisto, effettuato entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni ”prima casa”, consenta di evitare la decadenza dal beneficio.

Nella risposta n. 29/2025 l’Agenzia ricorda innanzitutto che se l’abitazione acquistata in regime di favore viene trasferita per atto a titolo oneroso o gratuito, entro i cinque anni dalla data dell’acquisto, il beneficiario dell’agevolazione decade dalla stessa e deve corrispondere le maggiori imposte e la relativa sanzione. È tuttavia possibile evitare tale decadenza acquistando – entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato altro immobile da adibire a propria abitazione principale

Richiamando la risoluzione 44/2004 e la circolare 31/2010, ritiene che non operi la decadenza dall’agevolazione in esame nelle ipotesi in cui il terreno ove costruire l’immobile da adibire ad ”abitazione principale” sia riacquistato anche all’estero, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato sito in Italia, a condizione che il suddetto immobile venga ad esistenza nei suoi aspetti strutturali essenziali, ivi inclusa la copertura, sempre entro l’anno dalla precedente alienazione, e che lo stesso sia adibito a dimora abituale.

Tali condizioni dovranno essere dimostrate all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente presentando adeguata documentazione probatoria quale copia del rogito notarile di acquisto del terreno, del progetto di costruzione dell’abitazione principale e relativi permessi delle autorità locali competenti, del contratto di appalto e di documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero (quali fatture di fornitura di luce, acqua o gas) con riferimento al medesimo immobile.

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