i controlli fiscali sul Superbonus

L’invio, da parte dell’Agenzia delle Entrate, di lettere ai contribuenti che non hanno ancora provveduto all’aggiornamento della rendita catastale degli immobili a seguito di interventi edilizi tali da modificarne la rendita (disposto dall’art. 1, comma 86, della legge n. 213 del 30 dicembre 2023, Legge di Bilancio 2024), sta suscitando una certa agitazione, tale da indurre il neo Direttore dell’Agenzia, Vincenzo Carbone, a fornire rassicurazioni sulle modalità con cui saranno effettuati i controlli dell’amministrazione finanziaria finalizzati a verificare che, a seguito dell’utilizzo delle agevolazioni fiscali legate al Superbonus, gli immobili abbiano subito le necessarie variazioni nei registri catastali.

In realtà, l’obbligo di aggiornamento catastale non è una novità, essendo previsto dal decreto ministeriale n. 701 del 19 aprile 1994 e dall’art. 20 del regio decreto n. 652/1939 in caso di ristrutturazioni, installazione di impianti fotovoltaici, miglioramenti energetici o cambi di destinazione d’uso.

Aggiornamento rendita catastale: l’iniziativa dell’Agenzia delle Entrate

L’aggiornamento catastale ora monitorato dall’Agenzia riguarda soprattutto i casi in cui gli interventi sull’immobile agevolati con il Superbonus hanno comportato significative modifiche strutturali e funzionali, che potrebbero determinare un incremento della rendita catastale, come ad esempio quelli in cui un immobile risulti ancora in fase di costruzione o in stato rustico, pur avendo beneficiato del Superbonus, oppure le rendite catastali rivalutate oltre determinate soglie, che potrebbero far emergere discrepanze tra gli interventi realizzati e le dichiarazioni fornite al Fisco.

L’iniziativa dell’Agenzia – ha assicurato Carbone – non ha finalità sanzionatorie immediate, bensì intende instaurare un dialogo con i contribuenti per comprendere le motivazioni alla base di eventuali difformità. Le comunicazioni sono di natura interlocutoria e non punitiva, per lasciare ai proprietari degli immobili la possibilità di regolarizzare la loro posizione senza incorrere in sanzioni pesanti.

L’informativa del Consiglio Nazionale degli Ingegneri

Sull’obbligo di aggiornamento catastale in riferimento ai bonus edilizi, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri (Cni) ha diffuso un’Informativa ricordando che, in base alla normativa, l’obbligo di aggiornamento è previsto nell’ipotesi di variazioni riguardanti:

• aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie;
• aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’unità immobiliare urbana, e dunque sulla rendita del bene.

Con riferimento alle circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e alla Determinazione del 16 febbraio 2005, per il Cni la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo, che comportino una modifica della volumetria o del numero di vani, oppure un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività. Sugli interventi di efficientamento energetico e antisismico al momento non vi sono novità.

L’Informativa del Cni sottolinea che la variazione del valore di mercato non può essere ottenuta attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi.

Come si determina l’aggiornamento della rendita catastale

Lo strumento che determina l’incremento è il software DOCFA, in base alle informazioni aggiornate fornite dal professionista. Ove la rendita calcolata sia differente da quella rilevata nella visura catastale aggiornata la pratica andrà regolarmente presentata per l’aggiornamento catastale, qualora vi sia un incremento della rendita superiore al 15%.

Al momento, non vi è necessità di variazione catastale:

• quando non si rilevano variazioni della consistenza delle superfici, così come classificate dalla poligonazione DOCFA;
• quando c’è stata la sola esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione tipo pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti purché siano stati utilizzati materiali comparabili con gli originari;
• quando c’è stata la sola installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità dove la potenza installata è inferiore a 3 kw per il numero di unità immobiliari servite.

L’aggiornamento catastale deve essere richiesto attraverso un professionista abilitato entro 30 giorni dalla fine dei lavori, utilizzando il software DOCFA. Il mancato aggiornamento comporta sanzioni. Il direttore dei lavori,  nel presentare la documentazione al Comune per chiudere la pratica di ristrutturazione, deve fornire una prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale o una dichiarazione che confermi che i lavori non hanno comportato cambiamenti.