Condono edilizio: la Cassazione interviene sulla sanatoria condizionata

La condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31
dicembre 1993 non può essere condizionata a un intervento di
riduzione della cubatura mediante la demolizione eseguita
successivamente a questo termine.

Si tratta infatti di un intervento, oltre che di per sé abusivo,
volto ad eludere la disciplina di legge.

Condono edilizio: no alla sanatoria condizionata a interventi
successivi all’istanza

A specificarlo è la Corte di Cassazione, con la
sentenza
del 13 gennaio 2025, n. 1234, accogliendo il ricorso
di una Procura della Repubblica per l’annullamento del
permesso di costruire in sanatoria ottenuto ai sensi della legge n.
326/2003, ritenuto illegittimo perché condizionato a lavori
eseguiti successivamente alla data consentita dalla
normativa condonistica.

La questione riguarda un complesso contenzioso, le cui fasi sono
così sintetizzabili:

• l’immobile era stato costruito nel 1998, con piano
  seminterrato, piano rialzato e primo piano;
• nell’aprile 2004, è stata presentata domanda di condono ai
  sensi della legge n. 326 del 2003;
• l’immobile è stato oggetto di un primo permesso di costruire in
  sanatoria, revocato nel 2019 per volumetria eccedente i 750
  mc;
• a seguito della revoca il proprietario:
  • ha presentato una comunicazione di inizio lavori per effettuare
    l’integrale demolizione del fabbricato;
  • ha dichiarato di aver proceduto ad una serie di interventi di
    riduzione della volumetria e di averla ricondotta nei limiti di 750
    mc.;
  • ha impugnato l’ordinanza con la quale il Comune aveva revocato
    il permesso a costruire in sanatoria e ordinato la demolizione
    dell’immobile. Il T.A.R. ha accolto il ricorso e annullato i due
    provvedimenti del Comune;
• il Comune ha chiesto di riportare l’edificio nei limiti
  volumetrici entro i quali il d.l. n. 30 settembre 2003, n. 269,
  convertito dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, consente il
  condono;
• il proprietario ha presentato SCIA ed eseguito lavori di
  riduzione della volumetria (totale interramento del seminterrato,
  trasformazione del piano rialzato in piano pilotis e demolizione
  del primo piano), e comunicato la fine dei lavori;
• il Comune, all’esito di sopralluogo e di ulteriori integrazioni
  documentali ha rilasciato il permesso di costruire in
  sanatoria.

Il Tribunale in funzione di giudice dell’esecuzione, ha revocato
l’ordine di demolizione del manufatto, in quanto la procedura di
condono, ai sensi della legge n. 326 del 2003, si è conclusa con
esito positivo.

Da qui il ricorso della Procura della Repubblica, per violazione
della legge n. 326/2003 per illegittimità del permesso di
costruire in sanatoria rilasciato per un fabbricato di
conformazione e volumetria diverse rispetto a quelle oggetto
dell’istanza di condono.

Secondo la Procura ricorrente, il nuovo permesso in sanatoria è
illegittimo, in quanto relativo a un fabbricato di diversa
conformazione volumetrica rispetto a quello oggetto dell’originaria
istanza di condono, in quanto gli interventi edilizi volti a
rimuovere l’eccedenza volumetrica sono successivi al termine
previsto dalla legge n. 326 del 2003 come momento finale per la
realizzazione di opere condonabili.

L’art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 consente la
sanatoria delle sole opere ultimate che posseggono al 31 dicembre
1993, i requisiti da essa previsti, non essendo ovviamente
consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi per
renderli conformi alla disciplina in parola.

Le uniche possibilità di successivo intervento
sugli stessi, non incompatibili con la sanatoria, sono quelle
previste:

• dall’art. 35, comma 14, I. 47 del 1985 (che disciplina
  modesti lavori di rifinitura delle opere
  abusive);
• dall’art. 43, quinto comma, della stessa legge, che consente le
  opere strettamente necessarie a rendere gli edifici funzionali
  qualora i manufatti non siano stati completati per effetto di
  provvedimenti amministrativi o giurisdizionali.

Ammettere lavori – sia pur di demolizione – che modifichino il
manufatto abusivo, alterandone significativamente la struttura e
riducendone la volumetria, al fine di rendere sanabile, dopo la
scadenza del termine finale stabilito dalla legge per la
condonabilità delle opere, ciò che certamente in allora non lo
sarebbe stato costituisce indebito aggiramento della
disciplina legale poiché sposta arbitrariamente in avanti
nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il
condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi
abusivi.

Essa infatti erroneamente ha accolto la richiesta di revoca
dell’ordine di demolizione senza considerare che le opere
abusive non sono condonabili, nemmeno a norma del d.l. n. 269 del
2003, convertito dalla legge n 326 del 2003, quando la riduzione
della volumetria derivi da demolizione eseguita
successivamente allo spirare del termine ultimo di realizzazione
dei lavori previsto dalla legge ai fini dell’ammissibilità del
condono.