airbnb e disdette vendita, un binomio esplosivo

Via Emilio Rava, via al Lido, la Roggia, al Chioso, del Tiglio. Ai non luganesi queste strade diranno poco o nulla. Si trovano sul lato est del fiume cittadino, ai piedi del Monte Brè, nei quartieri di Viganello e Cassarate, dove le acque dell’affluente sfociano nel Ceresio. Quartieri storicamente a maggioranza popolare, dove le palazzine del ceto medio-basso superano di gran lunga le residenze ad alto standing. Proprio sulla trafficata via Emilio Rava, che da Viganello porta a Pregassona, in una palazzina recentemente ristrutturata da qualche tempo i turisti possono affittare una ventina di appartamenti gestiti da un’unica società. Modello Airbnb per intendersi. La lucentezza del rinnovato stabile quasi cozza con le palazzine circostanti, bisognose di una ristrutturazione seria dopo decenni di onorato servizio (e di affitti incassati). La società ha acquisito il sedime sul finire del 2023, investendo nella ristrutturazione confidando nei buoni guadagni offerti dal modello Airbnb. 

A poche centinaia di metri scendendo verso il lago, all’inizio di via al Lido, si presenta uno scenario simile. Un moderno stabile dove una dozzina di appartamenti su ventisette è affittabile dai turisti. Scenario pressoché identico un centinaio di metri più in basso a sinistra, in via la Roggia. Oppure a destra, in via al Chioso. Stabili o proprietà per piani in parte riconducibili a medesimi proprietari (un gruppo immobiliare attivo in Ticino da una ventina d’anni), mentre nella maggioranza dei casi gli appartamenti appartengono a singole persone fisiche. Altrettanto lo si ritrova in vicinanza del lago, in una strada parallela al padiglione Conza, in via al Tiglio per la precisione. 

Nei quattro stabili si contano complessivamente una quarantina di appartamenti i cui servizi di locazione sono affidati alla medesima agenzia specializzata di via Rava, riconducibile pure lei ai titolari di parte degli immobili di Cassarate e Viganello. Casi significativi di quanto il modello Airbnb si stia diffondendo a macchia di leopardo sul territorio comunale luganese. Non solo nel centro città, ma pure nei quartieri residenziali abitati dal ceto medio basso.

Un fenomeno dilagante

Un vero boom certificato dalle cifre esposte dall’ente turistico Lugano Region lo scorso dicembre. Nel giro di quattro anni, gli appartamenti privati sul territorio luganese offerti ai turisti sono passati dai 506 oggetti del 2019 ai 1.258 del 2023. Una crescita vicina al 150%. Cresciuto ancor di più il numero di letti, la cui offerta è aumentata del 180% nel medesimo periodo (1.835 letti nel 2019 rispetto ai 5.172 del 2023). Sono dati snocciolati dall’Ente del turismo del Luganese nella presentazione del Preventivo 2025, che definisce “enorme” lo sviluppo del modello Airbnb sul comprensorio. Interpellato da area, l’ente turistico valuta positivamente “lo sviluppo dell’offerta turistica”, considerandolo in linea con “le altre realtà turistiche svizzere”.

C’è chi invece ritiene che le ricadute non siano solo positive. È il caso del consigliere comunale liberale Nicola Pult, che sull’organo di partito Voce liberale scrive “di una realtà sempre più preoccupante con famiglie, studenti e lavoratori sfrattati dalle loro case per far spazio al business degli affitti brevi”, auspicando un intervento proattivo dell’autorità cittadina per impedirne il dilagare.

Lugano come Lisbona, vittima del modello Airbnb? È certamente presto per dirlo, ma senza correttivi, il rischio è concreto. Ad esser toccato anche il centro cittadino, con inquilini sfrattati dai prestigiosi palazzi per far posto ai turisti, di cui aveva riferito la RSI a ottobre. I proprietari, cittadini rumeni, hanno acquisito nel giro di pochi anni sei palazzi nel territorio comunale. Il prezzo di vendita è ovviamente riservato, ma si può azzardare una cifra attorno ai 150 milioni di franchi, triplicando per tre il valore di stima dei sei stabili. 

Grazie ai giornalisti investigativi rumeni di Context, abbiamo appurato che l’acquirente è un miliardario rumeno arricchitosi negli anni Novanta del dopo Ceauşescu creando nel Paese una rete di banco di pegni e cambio valute (Tezaur). Successivamente è entrato nel mercato immobiliare nazionale, diventando oggi uno dei maggiori proprietari di spazi commerciali della Romania. Sebbene nel passato il suo nome sia stato affiancato a personalità politiche importanti del Paese indagate per evasione fiscale e riciclaggio (mai condannate), va precisato che il nuovo proprietario di prestigiosi stabili luganesi non è mai stato oggetto d’inchiesta da parte della giustizia rumena. 

Avendo ottenuto il permesso di dimora (B) dal Canton Ticino prima dell’acquisto d’immobili non è stato soggetto alle restrizioni per gli stranieri imposte dalla Lafe. L’immobiliarista ha raggiunto i due figli rimasti in Ticino dopo gli studi all’università americana Franklin College. Sono loro ad apparire a ufficio di registro nelle società (il cui nome è lo stesso dell’immobiliare rumena del padre), proprietarie degli stabili. Due palazzi delle zone più centrali (via Frasca e Contrada di Sassello), sono già interamente destinati ad appartamenti per turisti, mentre quelli nello stabile di via Vegezzi (a fianco della Posta di Lugano), lo dovrebbero diventare a breve.

Diritto alla casa precario

Trovare casa in affitto a prezzi abbordabili sta diventando sempre più problematico a Lugano. A mettere sotto pressione il mercato dell’alloggio cittadino non è la sola esplosione degli appartamenti Airbnb. Le recenti compravendite di palazzi risalenti agli anni Ottanta di cui i vecchi proprietari (spesso dei fondi pensione o assicurazioni) preferiscono libarsene a prezzi quasi stracciati pur di non metter mano al borsellino per ristrutturarli, complicano non poco il quadro. I nuovi acquirenti, dietro promessa di ristrutturazioni, impongono agli inquilini la scelta tra l’acquisto dell’appartamento o andarsene. I prezzi d’acquisto proposti sono spesso proibitivi per le disponibilità economiche degli attuali inquilini. 

Il caso anticipato da laRegione del popolare rione Vergiò di Breganzona (undici palazzi con oltre trecento appartamenti) acquistato all’Helvetia assicurazioni dal gruppo Monopoly proprio con quegli intenti, rappresenterebbe la punta dell’iceberg di una problematica diffusa.

«Il fenomeno, di dimensioni notevoli, sta colpendo Lugano. A Molino Nuovo, Viganello (Via Muggina), Besso (Via Besso 31) e Breganzona, molte unità immobiliari sono state rilevate a prezzi concorrenziali» hanno scritto i consiglieri comunali del gruppo La sinistra, sollecitando l’esecutivo luganese ad intervenire con urgenza. Riferendosi a un articolo apparso su La Domenica, i consiglieri comunali scrivono di “ben 700 appartamenti a Lugano, di cui la metà è stata o sarà messa in vendita come proprietà per piani”. 

Nel frattempo, una novantina d’inquilini di Vergiò ha chiesto un incontro al Municipio per discutere del tema. Affaire à suivre, di cui non mancheremo di riferire sulle nostre pagine.