Tassazione agevolata prima casa per i residenti all’estero

L’acquisto della prima casa è agevolato dallo Stato con importanti sconti fiscali che prescindono dalle condizioni reddituali del proprietario, purché non abbia già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto di un altro immobile.

Tale agevolazione consiste in aliquote ridotte al momento dell’acquisto e nell’esenzione dall’IMU (a meno che la prima casa non ricada tra gli immobili di lusso).

Questo vale sia se la compravendita avviene tra privati sia direttamente dall’impresa costruttrice.

La residenza in Italia dell’acquirente è indispensabile per beneficiare degli sconti fiscali? Risponde l’Agenzia delle Entrate confermando le agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile in un Comune diverso dall’ultima residenza in Italia e di un terreno edificabile all’estero.

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Comunemente note come “bonus prima casa”, le agevolazioni legate all’acquisto dell’abitazione principale consistono nella riduzione delle imposte da versare.

Chi compra la “prima casa” paga in misura ridotta l’imposta di registro , se acquista da un privato, ed anche l’Iva, se acquista da un’impresa.
Inoltre le compravendite sono esenti da imposta di bollo , tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro.

In caso di compravendita tra privati, o impresa esente dall’Iva, le imposte da versare sono le seguenti:

• imposta di registro proporzionale al 2% (invece che 9%)
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

Invece chi acquista direttamente dall’impresa costruttrice – con vendita soggetta a Iva – deve pagare:

• Iva al 4% (invece che 10%)
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

Agevolazioni prima casa residenti all’estero: la risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate si è espressa su una tematica dibattuta nelle risposte n. 28/2025 e n. 29/2025: l’estensione delle agevolazioni prima casa per i residenti all’estero.

L’AdE ha ribadito che un cittadino italiano residente all’estero può usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa in Italia, anche se l’immobile si trova in un Comune diverso da quello della sua ultima residenza.

Stesso discorso per coloro che, dopo aver venduto un’abitazione acquistata con la tassazione agevolata, decida di comprare un terreno edificabile per costruire la propria abitazione principale.

In tal caso l’agevolazione non si perde se, entro un anno dalla vendita, venga realizzata almeno la struttura dell’immobile.

Dove deve trovarsi l’immobile

Per ottenere le agevolazioni, l’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente risiede. Se la residenza è in un altro Comune, deve essere trasferita entro 18 mesi dall’acquisto, con dichiarazione obbligatoria nell’atto notarile, pena la perdita dei benefici.

Le agevolazioni spettano anche se l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente lavora o svolge attività non retribuite (come studio, volontariato o sport).

Inoltre ne ha diritto chi si è trasferito all’estero per lavoro, purché abbia vissuto o lavorato in Italia per almeno cinque anni e l’immobile si trovi nel Comune di nascita, di precedente residenza o di attività.

A quali immobili si applica l’agevolazione fiscale

Le agevolazioni “prima casa”, come detto, si applicano a prescindere dalle condizioni economiche del compratore, purché l’abitazione rientri in una specifica categoria catastale. La tassazione agevolata è concessa per legge relativamente agli immobili classificati come:

• A/2, abitazioni di tipo civile
• A/3, abitazioni di tipo economico
• A/4, abitazioni di tipo popolare
• A/5, abitazioni di tipo ultra popolare
• A/6, abitazioni di tipo rurale
• A/7, abitazioni in villini
• A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Le agevolazioni si estendono anche alle pertinenze appartenenti alle categorie catastali C/2 (depositi e magazzini), C/6 (autorimesse e rimesse) e C/7 (tettoie). Tuttavia è fondamentale che queste siano destinate in modo permanente a servire l’abitazione principale acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

Oltre alla categoria catastale, è necessario che il fabbricato in questione si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora; l’acquirente, inoltre, non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune e non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa, anche dal coniuge.

Non spetta alcuno sconto fiscale a chi fissa la dimostra stabile in un’abitazione nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

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