Mutui ipotecari: la soluzione per acquistare casa

La principale forma di finanziamento a medio-lungo termine che le banche e altri intermediari finanziari concedono per l’acquisto di immobili, in particolare la casa di abitazione, è il mutuo ipotecario, più comunemente detto ipoteca. Questa forma di finanziamento può servire anche per costruire o ristrutturare un immobile e per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

Solitamente ha una durata che varia da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Il finanziamento può coprire fino a un massimo dell’80% del costo di acquisto dell’immobile; alcuni istituti finanziari arrivano fino al 100%, generalmente però a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Abbiamo principalmente due tipologie di contratti di mutuo: a tasso fisso e a tasso variabile. Mentre per l’ipoteca a tasso fisso il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del prestito, per l’ipoteca a tasso variabile il tasso è soggetto a variazioni. Ci sono anche altre tipologie di mutuo:

Mutui misti, ovvero quelli che, in tempi determinati e successivi, permettono di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

Mutui con tetto (cap), dove viene fissato un tetto massimo oltre il quale il tasso d’interesse non può andare.

Mutui con tasso d’ingresso, ovvero quelli in cui, nei primi mesi o per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto.

Ricordiamo poi che il contratto di mutuo viene ufficializzato dal notaio il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca. Il notaio redige infatti due atti:

Il rogito, fra venditore e acquirente, che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile.

L’atto di mutuo immobiliare, fra banca e acquirente, per finanziare l’acquisto

DETRAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA

A chi ha richiesto un mutuo per l’acquisto della prima casa è concessa, in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi Persone Fisiche), una detrazione dall’Irpef degli interessi passivi (e dei relativi oneri accessori) pagati alla banca.

La detrazione si applica nella misura del 19% su un massimo di 4.000 euro e spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza.

Per accedere all’agevolazione è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro 18 mesi dall’acquisto; sono previste delle deroghe solo per chi si deve trasferire per motivi lavorativi. Ha diritto al beneficio fiscale esclusivamente il titolare del contratto di mutuo che sia anche il proprietario dell’immobile. Se il contratto è cointestato, ad esempio con il coniuge, anche quest’ultimo ha diritto alla detrazione per la parte spettante.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

COME ACCEDERE AL FONDO PRIMA CASA

Per accedere al Fondo è necessario presentare, a una delle banche aderenti, contestualmente alla richiesta di mutuo, il modulo scaricabile dal sito MEF o Consap e comunque disponibile in banca, allegando un documento di identità (ovvero passaporto unitamente al permesso di soggiorno per cittadini stranieri).

Il modulo prevede tre tipologie:

• Acquisto;
• Acquisto con interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica;
• Acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore).

Consap comunica alla banca l’esito istruttorio della garanzia entro 20 giorni. La banca poi, entro 90 giorni, comunica a Consap il perfezionamento del mutuo garantito o la mancata erogazione.

DETRAZIONI RISTRUTTURAZIONE PRIMA CASA

Se il mutuo si chiede per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione da destinare a prima casa, la percentuale detraibile è pari al 19%, per un massimo di 2.585,28 euro.

La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo da parte del possessore, a titolo di proprietà o di altro diritto reale dell’unità immobiliare, avvenga nei sei mesi precedenti all’inizio dei lavori, oppure entro i 18 mesi successivi all’avvio dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.

Inoltre, entro sei mesi dalla fine dei lavori, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.