Mercato immobiliare: compravendite in recupero

Difficile fare previsioni davanti a un quadro economico internazionale così complesso, il settore immobiliare non appare negativo e se la situazione rimane incerta, chi ha liquidità potrebbe orientarsi verso l’acquisto di immobili come investimento più sicuro rispetto ad altri. Sul tavolo emerge però sempre più forte il tema dell’emergenza abitativa. Ne abbiamo parlato con Lorenzo Bellicini direttore del Cresme, il Centro di ricerche di mercato per chi opera nel mondo delle costruzioni e dell’edilizia.

Il mercato immobiliare ha vissuto una frenata nel 2023 e nella prima parte del 2024, suscitando qualche preoccupazione, ma dalla seconda metà del 2024 e con l’inizio di questo 2025, sono emersi segnali di ripresa nelle compravendite, anche piuttosto significativi. Questi segnali si sono manifestati in modo diverso a livello nazionale con alcune aree che, nonostante la fase complessa che stiamo attraversando, stanno reggendo meglio la competizione e risultano più attrattive di altre. Per esempio nel Mezzogiorno la situazione del mercato immobiliare è più difficile, ma anche lì ci sono zone che si distinguono positivamente. A livello nazionale la tendenza generale nella seconda parte del 2024 e nella prima parte del 2025 è stata quella di una ripresa delle compravendite e di un aumento dei prezzi.

Probabilmente avremo bisogno di almeno due mesi per capire cosa succederà veramente. Se il quadro rimane così complesso e critico, è probabile che chi ha delle risorse le destini all’acquisto di una casa, considerandola un rifugio. In un contesto in cui la borsa può essere rischiosa e i risparmi fermi rischiano di svalutarsi, i segnali di ripresa del mercato potrebbero spingere qualcuno a investire o a migliorare la propria condizione abitativa. Fare previsioni oggi è complicato, bisogna capire come evolverà la situazione economica globale e se il mondo entrerà in recessione. Al momento il quadro del mercato immobiliare non appare negativo.

Sicuramente sì, ma bisogna prima capire quali investitori stranieri saranno coinvolti. Se la competizione è con gli Stati Uniti, è probabile che molti investitori europei considerino interessante spostare i loro investimenti su altre aree. Per ora la battaglia si concentra soprattutto sui prodotti e sulle merci, nel settore degli investimenti e dei servizi la situazione è in evoluzione. Bisognerà vedere come risponderanno gli Stati Uniti a questa dinamica europea, perché l’Europa, in una seconda fase, cercherà di colpire anche i servizi, ampliando così i problemi. Sul fronte degli investimenti è evidente che il clima si sta raffreddando, soprattutto per quanto riguarda il turismo. Chi voleva andare negli Stati Uniti trova ora più difficoltà a farlo, probabilmente anche chi viene dall’America verso l’Europa sta rallentando i propri spostamenti, complice la situazione geopolitica complessa. Questo scenario porta sicuramente a una riflessione su come affrontare la situazione. Per noi il turismo è un settore importante, bisogna considerare che rispetto agli Stati Uniti ci sarà un raffreddamento, anche perché il dollaro si sta per ora indebolendo, aumentando così il costo dei viaggi verso l’Europa. La situazione è abbastanza complicata al momento.

I tassi di interesse dovrebbero abbassarsi, l’orientamento della Banca Centrale Europea sembra sia quello di ridurli ulteriormente. Ma la situazione cambia continuamente, quindi avremo un quadro più chiaro solo nei prossimi due o tre mesi. È importante capire fino a che punto si spingerà questa dinamica e quali effetti avrà, dato che il contesto attuale è davvero molto complesso.

Esiste un serio problema abitativo, causato principalmente da un lato dalla carenza di offerta di immobili sul mercato, e dall’altro lato dal fatto che gli affitti sono praticamente introvabili e i prezzi, specialmente nelle aree a forte domanda, sono aumentati notevolmente. Si è venuto a creare un problema di accesso all’abitazione, che riguarda non solo le fasce più vulnerabili, ma anche una “fascia grigia”, che include, tra gli altri, molti giovani. Questo scenario è certamente un riflesso importante della situazione attuale, e fa emergere l’urgenza di un vero e proprio piano casa nazionale. È da molto tempo che il nostro paese non ha un progetto strutturato e mirato per affrontare la questione abitativa a livello nazionale. Un piano che preveda risorse adeguate, che consideri sia l’edilizia popolare tradizionale, con le sue difficoltà, sia la necessità di un nuovo quadro di edilizia sociale che oggi è particolarmente urgente in alcune realtà del paese. Il tema centrale è che trovare casa in affitto sta diventando un problema anche per chi lavora. Una situazione che non riguarda solo l’Italia, ma interessa molti altri paesi europei, come Spagna, Regno Unito, Olanda, Francia e Germania. In questo momento diversi paesi stanno affrontando una situazione simile, tanto che il Regno Unito, la Germania e la Francia stanno già progettando programmi di investimento per rispondere a questa emergenza abitativa. La questione della casa è tornata a essere un tema, ora è urgente trovare soluzioni per affrontarla.

Nonostante abbia registrato una frenata nel 2024 rispetto ai picchi del 2022-2023, continua a mantenere livelli di produzione molto elevati rispetto a quelli pre-pandemia. È vero che si sono fermati, o fortemente rallentati, i lavori legati al Superbonus e gli interventi di riqualificazione, ma stiamo anche assistendo a una fase eccezionale di investimenti nelle opere pubbliche con dimensioni molto grandi. Non solo legati al Pnrr che ha sicuramente accelerato il processo, ma anche ai programmi di infrastrutturazione del paese, concepiti già nel 2014-2015 e che ora stanno vedendo una forte attuazione. A questi si sono aggiunti i fondi strutturali europei, alimentando ulteriormente il settore. Pur con una frenata rispetto agli anni precedenti, il settore delle costruzioni continua a produrre a livelli molto alti.