Affitti brevi, IRPEF o cedolare secca? I calcoli di convenienza nel 730/2025

Affitti brevi al test del modello 730/2025.

Chi lo scorso anno ha affittato appartamenti o stanze per periodi brevi sarà chiamato a fare diverse scelte operative.

In caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca, nel 730 si dovrà in prima battuta scegliere a quale immobile applicare la tassazione del 21 per cento, in luogo dell’aliquota del 26 per cento prevista dal 2024 sugli affitti brevi.

Nel modello 730 sarà in ogni caso possibile scegliere di assoggettare ad IRPEF anche la quota di reddito da locazioni brevi e, in alcuni casi, potrebbe rivelarsi più conveniente.

Affitti brevi, IRPEF o cedolare secca? I calcoli di convenienza nel 730/2025

Il nuovo regime fiscale degli affitti brevi è una delle principali novità del modello 730/2025, pubblicato in via definitiva dall’Agenzia delle Entrate il 10 marzo.

A partire dal 2024, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applica il regime della cedolare secca sugli affitti, in caso di opzione per tale tipo di tassazione, con l’aliquota del 26 per cento.

La tassazione resta pari al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Il modello 730/2025 è quindi la sede in cui scegliere quale immobile assoggettare a tassazione ridotta del 21 per cento ma, ancor più importante, rappresenta il momento in cui decidere se applicare o meno la cedolare secca in luogo delle regole IRPEF.

La scelta è evidentemente legata a logiche di convenienza fiscale, non più scontate considerando che la flat tax sugli affitti brevi, in caso di più immobili, è salita di ben cinque punti.

L’applicazione della cedolare secca del 26 per cento non è quindi sempre la scelta ottimale, considerando che la prima aliquota IRPEF è pari al 23 per cento.

Il “paradosso” della cedolare secca sugli affitti brevi: può essere meno conveniente dell’IRPEF

Valutare la convenienza della cedolare secca in luogo dell’IRPEF, e il contrario, non è semplice ed è necessario partire considerando la specifica condizione del contribuente dichiarante.

Si tratta in ogni caso di un’operazione fondamentale e per arrivare pronti alla stagione del modello 730/2025 è necessario partire da alcune premesse.

La prima riguarda le regole per l’applicazione della cedolare secca: sulla quota di reddito assoggettato alla flat tax, qualsiasi sia l’aliquota applicata, non è possibile far valere detrazioni o deduzioni. Non va quindi a cumularsi con l’eventuale reddito tassato secondo le regole IRPEF, ma rappresenta “una quota a parte”.

Attenzione però: i redditi assoggettati a cedolare secca vengono in ogni caso aggiunti al reddito complessivo al fine di determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore ISEE e assegni per il nucleo familiare)

Riassumendo e semplificando il discorso, i redditi assoggettati a cedolare secca si sommano a quelli sui quali si applica l’IRPEF solo nelle situazioni “a favore di Erario” e, quindi, per determinare i limiti reddituali complessivi che stabiliscono il diritto o meno ad accedere a specifiche agevolazioni, fiscali e non.

Questo è quindi un primo punto da considerare per capire se la cedolare secca conviene o meno. Non da meno, e anzi preliminarmente, è necessario capire come funziona invece l’IRPEF.

Affitti brevi, quanto si paga con l’IRPEF

Chi nel 730/2025 sceglierà di lasciare nell’IRPEF la quota di reddito derivante dagli affitti brevi, per capire quante imposte dovrà pagare sarà tenuto a sommare la totalità dei redditi percepiti.

In tal caso infatti le diverse tipologie di reddito non seguono strade diverse, ma rientrano in un unico “calderone”. Sulle somme complessivamente percepite nell’anno bisognerà quindi applicare le aliquote IRPEF, pari a:

• 23 per cento per i redditi fino a 28.000 euro (primo scaglione IRPEF);
• 35 per cento per i redditi superiori a 28.000 euro e fino a 50.000 euro (secondo scaglione IRPEF);
• 43 per cento per i redditi che superano 50.000 euro (terzo scaglione IRPEF).

Sul valore dell’IRPEF lorda, ossia l’imposta emersa calcolando l’aliquota prevista sul proprio scaglione di reddito, si applicheranno poi le detrazioni, agevolazioni che di fatto vanno a ridurre l’importo complessivo da versare nell’anno.

Esempi di calcolo: quando l’IRPEF conviene più della cedolare secca

Proviamo quindi a calarci nella pratica e vedere quando la cedolare secca potrebbe risultare meno conveniente dell’IRPEF.

Prendiamo il caso più semplice, relativo a un contribuente titolare esclusivamente di redditi derivanti da locazioni brevi, per due immobili. Poniamo che nel 2024 un immobile abbia generato un reddito pari a 10.000 euro e l’altro di 9.000 euro.

In caso di applicazione della cedolare secca, le imposte dovute sarebbero pari a:

• cedolare secca del 21 per cento sul primo immobile: imposta sostitutiva pari a 2.100 euro;
• cedolare secca del 26 per cento sul secondo immobile: imposta sostitutiva pari a 2.340.

In totale, la cedolare secca da versare sarebbe pari a 4.440 euro. Non sono dovute in questo caso le addizionali regionali e comunali.

Sullo stesso reddito, applicando l’IRPEF con aliquota del 23 per cento, l’imposta complessivamente dovuta sarebbe pari a 4.370 euro. Bisogna poi aggiungere le addizionali IRPEF locali, secondo le regole previste dal proprio Comune.

Sulla scelta tra IRPEF e cedolare secca pesano detrazioni e deduzioni

Facciamo un secondo esempio, ipotizzando che nel caso di cui sopra il contribuente abbia percepito anche redditi da lavoro dipendente, di importo pari a 15.000 euro.

In caso di scelta per l’opzione della cedolare secca, al valore di 4.400 euro bisognerebbe sommare l’IRPEF sul reddito da dipendente, pari a 3.450 euro (al lordo di detrazioni e altre agevolazioni). Il conto totale è di 7.850 euro.

In caso di tassazione IRPEF anche del reddito derivante dagli affitti brevi, il totale del reddito imponibile sarebbe pari a 34.000 euro e l’imposta lorda da pagare ammonterebbe quindi a 8.540 euro (sempre al netto delle addizionali).

A pesare sulla scelta del regime fiscale più vantaggioso è il valore di spese detraibili – e deduzioni – fruibili nel corso dell’anno. Se si tratta di somme di importo rilevante, con il modello 730/2025 potrebbe risultare più conveniente assoggettare l’intero reddito ad IRPEF.

Pur evidenziando la necessità di calibrare le situazioni caso per caso, è evidente che la nuova cedolare secca del 26 per cento sugli affitti brevi “assottiglia” le differenze. Con la dichiarazione dei redditi bisognerà valutare al meglio, e dettagliatamente, la propria condizione.