Acquisto prima casa 2025, quali agevolazioni?

L’acquisto della prima casa non è un gioco da ragazzi. Sono moltissime le regole da tenere a mente, ma esistono anche agevolazioni fiscali e facilitazioni pensate proprio per chi intende comprare il suo primo immobile. Ecco quali sono le principali agevolazioni disponibili per l’acquisto della prima casa, in Italia, nel 2025.

Acquisto prima casa 2025, le principali agevolazioni

Come ricorda Immobiliare.it, le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa prevedono, in generale, una riduzione delle imposte da pagare nel momento in cui si compra un immobile da destinare ad abitazione principale. Le principali agevolazioni disponibili nel 2025 sono:

• Imposta di registro. Quando si acquista da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva, si versa un’imposta di registro pari al 2% sul valore catastale (invece del classico 9%), con un importo minimo di 1.000 euro
• Imposta ipotecaria e imposta catastale. Questi due tributi sono dovuti nella misura fissa di 50 euro ciascuno
• Iva. Se si acquista la prima casa da un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’aliquota viene applicata nella misura ridotta del 4% rispetto al 9%. In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovranno essere versate nella misura fissa di 200 euro ognuna
• Spese detraibili. Nel caso in cui l’acquisto della casa venga finanziato da un mutuo, al posto delle imposte dovute, si paga un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo del mutuo
• Spese detraibili, pari al 19%, relative agli interessi che si pagano sul mutuo, fino a un importo massimo di 4.000 euro (perciò la detrazione spettante ogni anno è al massimo di 760 euro).
• Spese detraibili, sempre al 19%, legate all’ottenimento del mutuo. È il caso delle spese notarili e istruttorie.

Come fare se si possiede già una prima casa

Di solito, per beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa i contribuenti non devono possedere già un immobile acquistato con lo stesso beneficio. Tuttavia, esiste una ‘scappatoia’ per riuscire a godere delle agevolazioni anche in questo caso, come ha chiarito la stessa Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello numero 27 del 12 febbraio 2025. È possibile infatti donare il primo immobile posseduto con una clausola di premorienza, mantenendo comunque il diritto all’agevolazione sul nuovo acquisto.

La clausola di premorienza, regolata dall’articolo 791 del Codice Civile, stabilisce in pratica quanto segue: il bene donato (in questo caso la prima casa già posseduta) rientra nel patrimonio del donante nel caso in cui il donatario (cioè chi riceve l’immobile) deceda prima di lui. Questo meccanismo fa in modo che il contribuente che effettua la donazione non risulti più titolare di un immobile acquistato con agevolazione, soddisfacendo perciò il requisito richiesto dalla legge. E quindi al momento dell’acquisto del nuovo immobile, il donante potrà godere di nuovo dei benefici fiscali previsti per la prima casa.

Il problema della vendita entro cinque anni

Esiste anche un altro caso particolare da tenere a mente. La legge italiana, infatti, prevede che se l’immobile agevolato viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto, il contribuente decadrà automaticamente dal beneficio, e dovrà quindi versare la differenza d’imposta, oltre agli interessi e alle sanzioni relative. Questo a meno che non riacquisti un altro immobile, che deve essere destinato ad abitazione principale entro un anno.

Su quest’ultimo punto, l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza tramite la risposta a interpello n. 29 del 12 febbraio 2025. L’AdE ha spiegato che la regola è valida – quindi il beneficio non decade – anche se il nuovo acquisto avviene all’estero, ovvero se il contribuente vende l’immobile agevolato in Italia e poi, entro un anno, compra un terreno edificabile all’estero su cui costruisce un’abitazione principale. Tuttavia, per mantenere l’agevolazione nel caso di acquisto all’estero,, è comunque necessario seguire alcune regole, ovvero:

• L’immobile costruito all’estero dovrà essere completato nei suoi elementi strutturali essenziali, inclusa la copertura, e dovrà diventare effettivamente la dimora abituale del contribuente
• Il contribuente dovrà fornire un’adeguata documentazione, rilasciata dalle autorità del Paese in cui si trova la nuova casa
• La documentazione fornita dal Paese estero dovrà certificare che il terreno è stato trasformato in un’unità abitativa entro un anno dalla vendita dell’immobile in Italia.

Come funzionano le agevolazioni per i residenti all’estero

Un ultimo punto importante riguarda la possibilità, per i residenti all’estero, di usufruire delle agevolazioni sulla prima casa senza dover acquistare l’immobile nel loro ultimo comune di residenza in Italia. Anche questa casistica è stata chiarita direttamente dall’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 28 del 12 febbraio 2025. L’Agenzia ha infatti stabilito che il beneficio sulla prima casa può essere concesso anche se l’immobile acquistato si trova in qualsiasi comune in cui il contribuente ha vissuto (o lavorato) per almeno cinque anni.

Ciò significa che per chi si è spostato dall’Italia per motivi lavorativi, l’agevolazione si può applicare anche nel comune di nascita o in qualsiasi altro luogo in cui il contribuente abbia svolto la propria attività professionale prima del trasferimento. E per beneficiare dell’agevolazione, il residente all’estero non è obbligato a trasferire la residenza nell’immobile acquistato, come invece è richiesto per chi risiede in Italia.