Acquistare una rovina per farne la propria abitazione: è possibile? Ecco il parere della Corte di Cassazione.
Posso godere delle agevolazioni fiscali per la “prima casa” se acquisto una rovina per trasformarla nella mia abitazione principale? A questa domanda, la Corte di Cassazione ha risposto con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, affermando che anche un immobile classificato catastalmente come “in rovina” (categoria F/2) può usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, a condizione che sia destinato a diventare un’abitazione.
Analisi del caso specifico
L’Agenzia delle Entrate aveva rifiutato l’agevolazione per la prima casa a un contribuente che aveva comprato un edificio in rovina, sostenendo che il beneficio fosse applicabile solo a immobili abitativi (anche in costruzione) e non a quelli chiaramente non adatti all’uso abitativo al momento dell’acquisto.
La Corte di Cassazione ha espresso un parere diverso, indicando che la condizione decisiva è la destinazione futura dell’immobile e non la sua attuale abitabilità. Come specificato nell’ordinanza: “Importante, ai fini fiscali, è che l’immobile, sebbene abbandonato e attualmente non abitabile, sia destinato a diventare un’abitazione e che tale destinazione sia completata entro il termine di tre anni stabilito dall’art. 76 comma 2 del D.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del controllo da parte dell’Ufficio“.
Parità di trattamento tra immobili in rovina e edifici in costruzione
La decisione della Cassazione si colloca in un contesto normativo che già prevede agevolazioni fiscali per gli immobili in costruzione, destinati a diventare abitazioni anche se non completati.
Di conseguenza, se la legge riconosce agevolazioni per chi acquista un immobile in costruzione, lo stesso principio deve essere applicato a chi acquista un edificio in rovina per trasformarlo in abitazione.
Un’interpretazione estensiva della normativa fiscale
La Corte ha anche evidenziato che l’interpretazione delle norme fiscali deve essere coerente con lo scopo di facilitare l’accesso alla prima casa, evitando interpretazioni restrittive che ne limitino l’applicabilità.
Questo approccio estende il beneficio fiscale anche agli immobili inagibili, a condizione che l’acquirente si impegni a trasformarli in abitazioni entro il termine di tre anni stabilito.
Un precedente di rilievo
Questa sentenza della Cassazione costituisce un importante punto di riferimento per chi è interessato agli investimenti in immobili da ristrutturare. Acquistare un edificio in rovina, spesso a prezzi vantaggiosi, e usufruire dell’agevolazione per la prima casa permette di ridurre i costi dell’operazione e dare nuova vita a proprietà altrimenti destinate all’abbandono.
Grazie a questa decisione, chi compra un immobile non abitabile con l’obiettivo di renderlo abitativo potrà usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, anche se al momento dell’acquisto l’edificio non è adatto all’uso abitativo. La condizione essenziale rimane il completamento dei lavori di recupero entro tre anni.
Già alla fine degli anni 2000, la giurisprudenza ha iniziato a occuparsi di casi in cui l’immobile risultava non abitabile. Una delle prime decisioni significative è stata l’ordinanza n. 13800 del 9 giugno 2009 della Corte di Cassazione, che trattava della mancata trasferibilità della residenza in un immobile acquistato a causa della sua inagibilità dovuta a lavori, con conseguente perdita dell’agevolazione fiscale.
La Corte di Cassazione ha successivamente consolidato alcuni principi fondamentali. Ad esempio, con l’ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024, la Corte Suprema ha ribadito che l’impegno alla rivendita dell’immobile precedentemente posseduto, assunto al momento dell’acquisto con agevolazioni, è obbligatorio. In quel caso specifico, un contribuente non aveva venduto entro un anno l’immobile precedentemente acquistato con agevolazioni, sostenendo che l’inagibilità causata da un terremoto rappresentasse una forza maggiore.
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