Immobiliare residenziale: Milano e ancora il motore, ma rallenta

Il 2024 è stato un anno di lieve contrazione per il mercato immobiliare residenziale nelle otto principali città metropolitane italiane: Milano, Roma, Palermo, Bologna, Firenze, Napoli, Genova e Torino. Secondo l’osservatorio della società di servizi immobiliari Abitare Co., il numero di compravendite di immobili, sia nuovi che usati, ha registrato un calo del -3% rispetto al 2023, attestandosi a circa 104.000 transazioni. Il segmento delle nuove abitazioni è calato in media dello 0,7%, con una flessione ancora più marcata a livello nazionale (-20,4%), con poco più di 46.000 nuove case vendute.

Parallelamente, l’offerta di nuove abitazioni continua a ridursi (-5,5%), rappresentando solo il 9% del totale degli immobili in vendita. Tuttavia, i prezzi delle nuove costruzioni registrano un incremento del +4,8% rispetto all’anno precedente, con un valore medio che raggiunge i 5.030 €/mq. Milano si conferma il principale motore del mercato immobiliare residenziale, con un fatturato di oltre 1,7 miliardi di euro, pari al 50% del totale delle otto città metropolitane.

Guardando al futuro, le previsioni per la seconda metà del 2024 indicano una possibile ripresa delle compravendite (+2%), mentre i prezzi potrebbero aumentare di un ulteriore +3,0% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Analisi delle principali città: compravendite e prezzi in crescita

L’andamento delle compravendite è caratterizzato da notevoli differenze tra le otto città analizzate. Alcune metropoli, come Palermo (+39,3%), Bologna (+21%) e Napoli (+20,3%), hanno registrato una crescita significativa delle transazioni, mentre altre hanno subito un forte calo: Genova (-36,4%), Torino (-18,3%), Milano (-16,7%) e Roma (-14%). Firenze mostra una leggera contrazione dello 0,8%.

Nonostante il rallentamento delle compravendite in alcune città, i prezzi delle nuove abitazioni continuano a salire. Milano guida la classifica con un valore medio di 7.250 €/mq (+5,7%), con picchi di 15.400 €/mq nelle zone centrali. Roma segue con 6.450 €/mq (+5,2%), mentre Firenze registra un prezzo medio di 5.500 €/mq (+2,2%). Altre città mostrano trend simili: Torino 4.730 €/mq (+5,6%), Genova 4.700 €/mq (+5,5%), Bologna 4.500 €/mq (+3,8%) e Napoli 4.100 €/mq (+8,3%). Palermo rimane la città più accessibile con 3.000 €/mq (+2,1%).

Parallelamente, l’offerta di nuove abitazioni si riduce ovunque, con i cali più marcati a Genova (-11,9%), Palermo (-11,3%) e Milano (-10,6%). La quota di mercato delle nuove costruzioni sul totale degli immobili in vendita è particolarmente alta a Bologna (22%), seguita da Milano (12,9%) e Firenze (10%). In altre città, come Napoli (2,5%) e Palermo (4%), l’offerta di nuove residenze è decisamente più limitata.

Tempi di vendita e prospettive future

I tempi di vendita si sono allungati, superando in media i 150 giorni. A Bologna la vendita di un immobile richiede circa 4 mesi, mentre a Napoli il tempo medio supera i 6 mesi. Milano, Firenze, Torino e Roma si attestano attorno ai 5 mesi, mentre Genova e Palermo si collocano poco sopra questa soglia.

Per il 2025, le prospettive del mercato immobiliare restano condizionate da diversi fattori, tra cui il livello dei tassi di interesse sui mutui e la disponibilità di spesa delle famiglie. Secondo Giuseppe Crupi, amministratore delegato di Abitare Co., la pressione sui prezzi rimane elevata a causa della scarsità dell’offerta, specialmente a Milano, dove il blocco normativo sui cantieri sta rallentando l’attività edilizia. Le previsioni indicano un incremento moderato delle compravendite (+2%) e un ulteriore aumento dei prezzi (+3%).

Il mercato immobiliare italiano si trova in una fase di assestamento, con dinamiche differenti tra città e segmenti di mercato. Mentre la domanda di abitazioni nuove resta alta, l’offerta limitata e le incertezze normative condizionano l’andamento del settore. La seconda metà del 2024 potrebbe segnare una leggera ripresa, ma gli sviluppi futuri dipenderanno dall’evoluzione dei tassi di interesse e dall’efficacia delle politiche abitative adottate nei principali centri urbani.