In caso di sfratto va pagato il risarcimento?

Risoluzione anticipata del contratto di affitto: se l’inquilino moroso va via prima della scadenza, il proprietario va risarcito se si è attivato a riaffittare l’appartamento.

Spesso si ritiene che il rilascio anticipato dell’appartamento – sia che avvenga per volontà del conduttore, sia a seguito di sfratto – cancelli ogni ulteriore obbligo economico nei confronti del locatore e che questi pertanto non possa esigere il pagamento di ulteriori mensilità. La sentenza della Cassazione a Sezioni unite n. 4892/2025 depositata il 25 febbraio 2025 afferma tuttavia il contrario. La Corte, nel dipanare un contrasto interpretativo sussistente sino ad allora, ha risposto al seguente quesito: in caso di sfratto, va pagato il risarcimento? E a quanto ammonta tale risarcimento? Cerchiamo di fare il punto della situazione e di comprendere quali sono i diritti del proprietario dell’appartamento.

Sfratto: quando può avvenire?

Lo sfratto può essere richiesto in due casi:

• quando, alla scadenza del contratto di locazione, l’inquilino non lascia immediatamente l’immobile libero da persone e cose (cosiddetto “sfratto per finita locazione”);
• quando l’inquilino non paga anche una sola mensilità di canone: è sufficiente un ritardo di 20 giorni (cosiddetto “sfratto per morosità”).

In entrambi i casi, il conduttore può allungare i termini di restituzione del bene chiedendo al giudice, all’udienza di sfratto (anche senza bisogno dell’avvocato), un termine: il cosiddetto termine di grazia. Si tratta di una dilazione di 90 giorni (estendibile a 120 giorni in caso di grave necessità), durante i quali tuttavia continuano a maturare regolarmente i canoni di locazione.

Il termine di grazia viene quasi sempre concesso, a semplice richiesta, nel caso di sfratto per morosità. Invece, nel caso di sfratto per finita locazione, il giudice esige la dimostrazione di effettive e valide esigenze.

Concesso tale beneficio, il giudice fissa una successiva udienza alla quale pronuncia lo sfratto (nel caso di morosità, però, l’inquilino può estinguere la procedura pagando, prima di tale momento, tutto l’arretrato, con gli interessi e le spese legali).

Cosa succede in caso di sfratto?

Con l’ordinanza di sfratto, il giudice fissa un termine per il rilascio dell’immobile. Se l’inquilino non vi adempie spontaneamente, il locatore può intraprendere l’esecuzione forzata. Non può quindi farsi giustizia da solo, ad esempio staccando le utenze o cambiando le chiavi di casa, ma deve avvalersi dell’ufficiale giudiziario. Quest’ultimo, dopo (di regola) due tentativi bonari, si avvale della forza pubblica per mandare via l’inquilino e di un fabbro per aprire coattivamente la porta.

L’immobile deve essere riconsegnato libero dagli arredi di eventuale proprietà del conduttore. Se tali arredi sono ingombranti, il locatore può chiedere il pagamento del canone di locazione, a titolo di risarcimento, finché l’appartamento non viene svuotato.

Il locatore può chiedere il pagamento del risarcimento?

Secondo la sentenza delle Sezioni Unite che abbiamo citato in apertura, la risoluzione anticipata del contratto di locazione per morosità, e quindi il rilascio dell’immobile prima della scadenza del contratto di locazione, non fa venir meno il diritto del locatore a pretendere, oltre al pagamento dei canoni di locazione maturati fino alla restituzione del bene, anche del risarcimento del danno. Spetta in ogni caso al proprietario dimostrare il mancato guadagno e di essersi tempestivamente attivato per un cercare un nuovo inquilino una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile.

Il giudice infatti, nel riconoscere al proprietario tale risarcimento, deve tenere conto della frustrazione che il locatore è costretto a subire per effetto dell’inadempimento del conduttore, in relazione al compimento del programma contrattuale originariamente convenuto (e, dunque, in relazione al forzato sacrificio degli interessi negoziati).

Pertanto il locatore che abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto.

Ma a quanto ammonta tale risarcimento? Secondo la Corte va quantificato in base alla mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore.

In pratica, il proprietario può chiedere, nonostante lo sfratto, che gli vengano corrisposti ugualmente i canoni di locazione che sarebbero maturati fino alla naturale scadenza del contratto o fino al nuovo contratto di affitto con un terzo.

Grava tuttavia sul locatore l’onere di comprovare che, nonostante la restituzione dell’immobile prima della scadenza del contratto da parte del conduttore inadempiente, il danno costituito dalla mancata percezione del canone fino a detta scadenza, o fino alla stipulazione di una nuova locazione, si è ugualmente verificato.

Insomma il titolare della casa deve dimostrare di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi. Resta ferma la possibilità del giudice di considerare comunque le circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede.