posso rivenderla prima dei 5 anni?

Hai ricevuto una casa in donazione con il bonus prima casa? Scopri se puoi venderla o donarla prima di 5 anni senza perdere le agevolazioni.

Quando si compra un’abitazione con il bonus “prima casa” non è possibile venderla prima di cinque anni se non si vogliono perdere le agevolazioni fiscali (e pagare una sanzione al fisco pari al 30%). In molti si chiedono tuttavia se tale regola valga anche per gli immobili ricevuti in donazione. Poniamo il caso che tuo padre voglia intestarti un appartamento: saresti costretto a tenertelo per tutto questo tempo o puoi cederlo quando vuoi? Ti chiederai: posso rivendere la prima casa ricevuta in donazione prima dei 5 anni?

Ti risponderemo in questa guida: analizzeremo le disposizioni di legge, le sentenze della Corte di Cassazione e le circolari dell’Agenzia delle Entrate per fornire un quadro completo dei diritti e degli obblighi del donatario che intende alienare l’immobile prima del quinquennio.

Cosa significa “bonus prima casa” per un immobile ricevuto in donazione?

Il “bonus prima casa” è un’agevolazione fiscale che si applica non solo agli immobili acquistati, ma anche a quelli ricevuti in donazione. Esso consente di pagare imposte ridotte al momento del rogito notarile.

In particolare pagherai l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. Inoltre, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono pari a 50 euro ciascuna (anziché rispettivamente al 2% e all’1%).

Per usufruire di questo grosso sconto fiscale devi rispettare alcune condizioni:

• non devi avere altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova quello che ti viene regalato;
• non devi avere un’altra casa che prima hai acquistato con il bonus prima casa. In caso contrario devi cederla (venderla o donarla) entro 2 anni dalla successiva donazione;
• devi trasferire la tua residenza nel Comune ove si trova la casa che ti viene donata entro 18 mesi dalla donazione. Non devi per forza essere residente in tale abitazione: l’importante è che il luogo che scegli sia all’interno del medesimo territorio comunale.

Inoltre, per usufruire del bonus fiscale è necessario che la casa che ti viene donata non sia “di lusso” ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Posso vendere o donare un immobile ricevuto in donazione con il bonus prima casa prima di 5 anni?

Se vendi o doni l’immobile ricevuto in donazione prima di cinque anni dal rogito, decadi dalle agevolazioni fiscali e dovrai pagare la differenza tra le imposte “agevolate” che hai versato al momento del rogito e quelle che avresti invece versato senza gli sconti fiscali. In più, su questa somma, ti verrà applicata una sanzione pari al 30%.

Tuttavia l’Agenzia delle Entrate ha solo 3 anni di tempo per contestarti la decadenza dal bonus prima casa. Spirato tale termine, non rischi più nulla.

Insomma, anche nell’ipotesi della casa ricevuta in donazione vale la regola generale (stabilita dall’articolo 1, nota II-bis, comma 4, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986) secondo cui: se si vende o dona un immobile acquistato con il bonus prima casa prima di 5 anni, si devono pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, più una sovrattassa del 30%.

C’è un modo per evitare di perdere le agevolazioni se vendo o dono prima di 5 anni?

C’è un’eccezione alla regola generale. Si possono mantenere le agevolazioni se, entro un anno dalla vendita o donazione dell’immobile, si acquista un altro immobile e lo si adibisce a propria “prima casa”. Dovrai quindi trasferire la tua residenza nel relativo Comune entro 18 mesi.

Ad esempio se hai ricevuto in donazione una casa a Roma nel 2023 usufruendo del bonus prima casa e decidi di venderla nel 2024, hai tempo fino al 2025 per acquistare un’altra casa (a Roma o in qualsiasi altro Comune italiano) e trasferire la tua residenza in tale Comune per non perdere le agevolazioni.

Come detto, se si vende o dona l’immobile ricevuto in donazione prima di 5 anni senza acquistare un altro immobile entro un anno e adibirlo ad abitazione principale, si perdono le agevolazioni. Si dovranno quindi pagare le imposte non versate al momento della donazione, una sanzione del 30% su queste imposte e gli interessi di mora (Circolare n. 18/E del 29/05/2013).

Il nuovo immobile deve essere acquistato o può essere ricevuto in donazione?

Il nuovo immobile può essere sia acquistato a titolo oneroso (ossia tramite compravendita) sia ricevuto a titolo gratuito (ossia tramite donazione). L’importante è che ciò avvenga entro 1 anno dalla vendita della precedente “prima casa” e che sia rispettato il requisito della residenza (Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado delle Marche, sentenza n. 192/2024; Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado delle Marche, sentenza n. 191/2024).

Una domanda che spesso ci si pone è la seguente: «Se ho ricevuto in donazione un immobile con il bonus prima casa e lo vendo prima di 5 anni, ma acquisto un terreno edificabile entro un anno, posso mantenere le agevolazioni?» La risposta è negativa: l’acquisto di un terreno edificabile non è sufficiente per mantenere le agevolazioni. È necessario acquistare un immobile già esistente e adibirlo ad abitazione principale.