Se vendo la prima casa, perdo le agevolazioni fiscali?

Intendo acquistare, accendendo un mutuo, la mia prima casa sfruttando i benefici fiscali connessi. Se poi la rivendo che accade al mutuo e alle agevolazioni fiscali e alle detrazioni per le ristrutturazioni che intendo eseguire?

Con riferimento al mutuo, la possibilità che esso sopravviva dopo la rivendita dell’immobile è assai remota (considerato che nella stragrande maggioranza dei casi il potenziale acquirente non acquisterà se non dopo che il mutuo sarà estinto e la connessa ipoteca cancellata).

In ogni caso, ammesso che il mutuo resti in piedi dopo la vendita, la sorte dei tassi nel caso in cui l’immobile cessi, con la vendita, di essere la sua prima casa, dipende da eventuale clausola contenuta nel contratto stesso di mutuo stipulato con l’istituto di credito.

Quanto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, con la vendita dell’immobile prima del decorso di cinque anni dal suo acquisto si produce la decadenza dalle agevolazioni a meno che non si acquisti, entro un anno dalla vendita, altro immobile da destinare a prima casa.

La decadenza comporta il pagamento all’Agenzia delle Entrate dell’imposta di registro con aliquota ordinaria al 9% (e quindi il versamento della differenza rispetto a quanto versato con l’aliquota agevolata al 2%) con in più gli interessi legali ed una sanzione pari al 30% dell’imposta ordinaria.

La base imponibile alla quale applicare le aliquote per calcolare il dovuto è normalmente rappresentata dal prezzo indicato in contratto (ma, a richiesta dell’acquirente e alla ricorrenza di determinati requisiti, la base imponibile a cui applicare le aliquote è il valore catastale del bene, e non il prezzo pattuito in atto, secondo il criterio del cosiddetto prezzo – valore).

Preciso che la decadenza dai benefici prima casa, a causa della rivendita infra quinquennale non seguita da acquisto di nuova prima casa entro un anno:

• si applica, con le conseguenze sopra descritte, anche quando si ricorre al criterio del prezzo – valore per la determinazione della base imponibile sulla quale applicare le aliquote o agevolate o ordinarie;
• non comporta l’applicazione della sanzione del 30% se il contribuente comunica egli stesso all’Agenzia delle Entrate di non poter o voler procedere all’acquisto di nuova prima casa entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle dette agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.

Infine, per quanto riguarda le detrazioni fiscali richieste per le ristrutturazioni dell’immobile, esse passano automaticamente all’acquirente in caso di vendita che sia perfezionata prima del decorso di tutte le annualità entro cui spalmare la detrazione medesima.

Se quindi nell’atto di vendita non si fa alcun cenno alle detrazioni fiscali, la possibilità di operare le detrazioni fiscali sia per l’annualità in corso alla data della vendita e sia per le annualità successive passa automaticamente all’acquirente.

Se invece il venditore, con il consenso dell’acquirente, intende conservare per sé la possibilità di operare le detrazioni, occorrerà inserire apposita clausola nel contratto di vendita.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte