quanto spetta e come con la manutenzione ordinaria — idealista/news

La manutenzione ordinaria comprende tutti gli interventi volti a preservare l’efficienza di un immobile, come riparazioni, sostituzioni e piccoli miglioramenti. La normativa attualmente in vigore prevede che, in alcuni casi, sia possibile usufruire di una detrazione fiscale per la manutenzione ordinaria, a patto di rispettare condizioni ben precise. 

È fondamentale conoscere il tetto massimo di spesa agevolabile e quali interventi rientrano nel beneficio. Inoltre, per accedere alla detrazione, è essenziale indicare correttamente in fattura la natura dei lavori eseguiti. Ecco una guida completa contenente tutti i dettagli relativi alle modalità per ottenere questi vantaggi fiscali.

Cosa rientra nelle manutenzioni ordinarie?

I bonus per la casa mantengono indubbiamente un grande fascino nel tempo, ricordando che gli stessi sono rappresentati da una detrazione fiscale sul reddito Irpef, spettante in misura differente a seconda della tipologia dell’immobile sul quale si interviene. 

Prima di vedere come funzionano gli incentivi, è bene tenere a mente che gli interventi edilizi possono essere di manutenzione straordinaria e ordinaria. Ed è su quest’ultima tipologia che si focalizzerà l’attenzione. 

Secondo quanto indicato dall’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, il D.P.R. 380/01, si definiscono di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

In linea generale, possiamo dire che nelle manutenzioni ordinarie rientrano gli interventi che non apportano modifiche significative alla struttura dell’edificio e che hanno come finalità quella di mantenere invariate le caratteristiche già esistenti. 

Quando la manutenzione ordinaria è detraibile?

A dispetto di quanto si possa pensare, la manutenzione ordinaria di per sé non beneficia delle detrazioni fiscali, ma ci sono delle eccezioni in cui è possibile ottenere i suddetti vantaggi fiscali. La manutenzione ordinaria è detraibile: 

• quando si tratta di interventi sulle parti comuni di edifici condominiali;
• in caso di immobili di interesse storico o artistico vincolati dalla Soprintendenza;
• interventi realizzati su singole unità immobiliari, a patto che siano combinati con lavori di manutenzione straordinaria. 

Con riferimento a quest’ultimo caso, la detrazione del 50% sarà riconosciuta solo se l’intervento di manutenzione ordinaria rientra in uno più ampio di manutenzione straordinaria. Ad esempio, la semplice pavimentazione dell’appartamento non beneficia del vantaggio fiscale, a meno che la stessa non sia legata al rifacimento degli impianti o allo spostamento di muri interni. 

Cosa rientra nella detrazione del 50%?

Quando si parla della detrazione fiscale fino al 50% ci si riferisce sostanzialmente al bonus ristrutturazioni. I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001:

• la manutenzione straordinaria; 
• il restauro e il risanamento conservativo; 
• la ristrutturazione edilizia. 

Come spiegato dall’Agenzia delle Entrate, per quanto riguarda i lavori sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, l’agevolazione spetta, oltre che nei casi precedenti, anche per gli interventi di manutenzione ordinaria, indicati alla lettera a) del citato articolo 3, Dpr 380/2001.

Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: 

• le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, 
• quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, 
• la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, 
• la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, 
• il rifacimento di intonaci interni, 
• l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, 
• la verniciatura delle porte dei garage.

Manutenzione ordinaria: tetto detrazione 50%

Fino ad ora si è parlato genericamente di detrazione al 50% per la manutenzione ordinaria, ma si tratta di un tetto massimo che resterà in vigore solo per l’anno in corso. 

La legge di Bilancio 2025, approvata dal Parlamento a fine 2024, ha rivisto infatti le aliquote per i bonus edilizi, tra cui quello delle ristrutturazioni, cui fare riferimento quando si parla di manutenzione ordinaria. 

La novità è che la detrazione al 50% sarà valida solo per quest’anno e per gli interventi realizzati sull’abitazione principale, mentre nel 2026 e nel 2027 l’aliquota scenderà al 36%. 

Ancora meno generosa l’agevolazione per le case diverse dalla prima, visto che per il 2025 si potrà beneficiare di una detrazione al 36% per la manutenzione ordinaria, destinata poi a calare al 30% sia nel 2026 che nel 2027. Resta invariato nell’arco del triennio 2025-2027 il tetto massimo di 96.000 per unità immobiliare, al quale si applica la detrazione fiscale.

Cosa indicare in fattura per manutenzione ordinaria?

Particolare attenzione deve essere riservata alla compilazione della fattura, visto che la normativa in vigore è stringente e richiede il rispetto di determinate caratteristiche per poter beneficiare della detrazione fiscale. 

Una parte della fattura è relativa al soggetto che la emette, quindi alla ditta o impresa che ha svolto i lavori, avendo cura di indicare la sua denominazione, l’indirizzo e la partita Iva o il codice fiscale. 

Gli stessi dati dovranno essere annotati anche per il soggetto destinatario della fattura, per il quale è previsto però l’inserimento del codice fiscale e non già della partita Iva. 

Per quanto riguarda il contenuto della fattura, oltre ai dati relativi all’imponibile e all’Iva, sarà importante compilare in maniera corretta la parte riguardante la causale. In primis indicare se si tratta di una fattura di acconto o saldo e poi specificare la natura dei lavori oggetto del pagamento. 

Si può genericamente indicare “manutenzione ordinaria” o specificare gli interventi, con una distinzione tra il costo della manodopera e quello dei materiali laddove richiesto. Infine, è consigliabile inserire il riferimento alla normativa vigente, specificando che si tratta di lavori eseguiti ai sensi dell’articolo 16-bis del D.P.R. 917/1986.