Agevolazioni prima casa su più immobili: è possibile?

• Nel 2025 sono messe a disposizione delle agevolazioni specifiche sulla prima casa che garantiscono un risparmio sulle tasse, come l’imposta di registro e l’IVA.
• Uno dei requisiti da rispettare per accedere a questo tipo di agevolazione è quello di non possedere un altro immobile su tutto il territorio italiano, per cui sono già stati percepiti gli stessi sostegni.
• L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile accedere alle agevolazioni anche se si possiede un altro immobile (o solo in parte) per cui si è già avuto accesso alle medesime, purché questo venga rivenduto entro due anni dall’acquisto della seconda abitazione.

Anche quest’anno è possibile, per chi intende acquistare una abitazione da adibire a prima casa, accedere ad alcune importanti agevolazioni di tipo fiscale, a partire da aliquote vantaggiose per l’imposta di registro, catastale, IVA e così via.

Molti si chiedono cosa fare nel caso in cui decidano di comprare un immobile accedendo a questi sostegni, pur possedendone un altro o una quota dello stesso con medesime agevolazioni.

La situazione può variare caso per caso e generalmente prevede la rivendita della parte posseduta in precedenza. Vediamo nello specifico cosa fare in questi casi e qual è il parere dell’Agenzia delle Entrate.

Agevolazioni prima casa 2025: la riduzione delle imposte

Quest’anno sono confermate le agevolazioni accessibili a tutti nel caso di acquisto di un immobile da destinare a prima abitazione. Si tratta di riduzioni delle percentuali che riguardano le imposte applicate normalmente sulla compravendita. Nel caso in cui il venditore è un privato oppure un’impresa, ma per cui non si applica l’IVA, il risparmio sulla prima casa consiste in:

• imposta di registro: 2% (invece del 9%) con un minimo versamento di 1.000 euro;
• imposta ipotecaria: 50 euro;
• imposta catastale: 50 euro.

Nel caso in cui il venditore è un’impresa con compravendita soggetta a IVA, le cose cambiano leggermente. L’IVA si applica al 4% mentre l’imposta di registro, quella catastale e quella ipotecaria ammontano a 200 euro ciascuna.

Fatte queste premesse, va considerato che l’agevolazione è possibile solamente su immobili appartenenti a precise categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) e alle relative pertinenze. L’agevolazione a cui ci riferiamo non va confusa con il bonus prima casa under 36, con garanzie specifiche da parte dello stato.

Agevolazioni prima casa su due immobili: quando è possibile

In linea generale non è possibile ottenere le stesse agevolazioni su più di un immobile, perché si tratta di sostegni che si applicano solamente sulla prima casa. Tra i requisiti per accedervi infatti, non bisogna essere proprietari di altre case nello stesso Comune, ma non si deve neanche possedere un immobile su tutto il territorio nazionale per cui si ha già avuto accesso agli sconti.

Su questo punto possono nascere facilmente dei dubbi, specialmente in caso di rivendita delle abitazioni o se si possiedano solo delle quote. A chiarire questi aspetti è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 228¹.

Nel caso specifico, cosa succede se un soggetto intende comprare una prima casa tramite agevolazioni, ma risulta già in possesso di un altro immobile su cui è stato applicato lo stesso sconto fiscale, sul territorio italiano?

In questo caso la legge permette di comprare anche il secondo immobile da destinare a prima casa con le stesse agevolazioni, purché si proceda alla vendita della casa già posseduta entro due anni, secondo quanto confermato dalla legge di bilancio 2025.

Questo permette un margine di manovra più ampio, per cui il proprietario, anche solamente di una quota, di una precedente abitazione a cui sono state applicate le agevolazioni, ha due anni di tempo per la rivendita, se intende usufruire nuovamente del sostegno.

Pensiamo alle implicazioni pratiche di questa possibilità, ad esempio nei casi in cui un soggetto erediti una quota di un immobile, condiviso con altri, per via familiare, per cui erano già state applicate le agevolazioni sulle imposte precedentemente. In questi casi è possibile procedere all’acquisto della nuova casa vendendo la quota detenuta ad altri soggetti.

Agevolazione prima casa: quando non è possibile

Le possibilità di usufruire della medesima agevolazione per due immobili, come abbiamo visto, sono limitate alla situazione circoscritta in cui avviene una rivendita della quota del precedente immobile.

Non è possibile invece ottenere nuove agevolazioni se non si procede alla vendita entro due anni, oppure se si detiene un altro immobile nello stesso Comune per cui si richiede l’agevolazione per il secondo.

Nella pratica, il soggetto specifico non deve avere diritti d’uso, usufrutto o abitazione in riferimento ad un altro immobile nello stesso Comune del secondo. Il requisito della residenza è altrettanto importante, perché non si possono richiedere le riduzioni delle imposte se questa non è fissata nell’immobile stesso dove si applicherebbero.

Dato che l’agevolazione riguarda esclusivamente le prime case, bisogna fissare la propria residenza stabile entro 18 mesi dalla compravendita agevolata. Infine, non si possono richiedere sostegni per immobili appartenenti alla categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico).