La gestione fiscale delle locazioni brevi: dubbi e criticità per

18/02/2025 – 18/02/2027

Il settore delle locazioni turistiche si trova ad affrontare nuove complessità fiscali in vista della scadenza della Certificazione Unica (CU) 2025. I gestori, gli agenti immobiliari e le piattaforme digitali devono navigare tra obblighi fiscali e normative amministrative non sempre allineate, con il rischio di creare incertezze e difficoltà operative.

Uno dei principali punti critici riguarda la discrepanza tra gli obblighi fiscali, come la dichiarazione dei redditi e la ritenuta d’acconto, e le regole amministrative legate al nuovo Codice di Identificazione Nazionale (CIN). Questo codice, attribuito a ogni proprietario di immobili destinati alla locazione turistica, potrebbe generare errori nella certificazione dei redditi, soprattutto per le proprietà in comproprietà.

Scadenze e obblighi fiscali per il 2025

Entro il 17 marzo 2025, gli intermediari devono trasmettere le CU includendo il quadro dedicato ai redditi da locazioni brevi. In presenza di comproprietà, la certificazione fiscale deve essere emessa a nome del titolare cui è associato il CIN. Gli altri comproprietari, di conseguenza, dovranno dichiarare la propria quota di reddito autonomamente, senza poter usufruire della ritenuta d’acconto già versata.

Strategie di gestione della ritenuta per comproprietari

Secondo le indicazioni contenute nella Circolare 24/E del 2017, esistono due approcci possibili per gli intermediari nella gestione delle ritenute d’acconto per immobili in comproprietà:

1. Ritenuta su un unico comproprietario:

– Se il contratto di locazione è intestato a un solo comproprietario, l’intermediario applica la ritenuta e la certifica a suo nome.

– Gli altri comproprietari dichiarano la propria quota di reddito autonomamente, senza poter detrarre la ritenuta d’acconto già applicata.

2. Ritenuta distribuita tra i comproprietari:

– Se i comproprietari dispongono di un conto cointestato, l’intermediario può suddividere ritenute e redditi in base alle quote di proprietà.

– Sebbene più equa, questa soluzione comporta un notevole aumento della complessità gestionale, richiedendo la registrazione del contratto con più locatori.

Cedolare secca e ritenuta d’acconto: Le nuove aliquote

Per le locazioni brevi, la ritenuta applicata dagli intermediari rimane fissata al 21%. In dichiarazione, però, i proprietari possono optare per la cedolare secca al 21% solo su una singola unità immobiliare destinata agli affitti brevi. Per le ulteriori proprietà, l’imposta salirà al 26%, aumentando di fatto la pressione fiscale per chi possiede più immobili destinati a questa attività.

L’impatto sulle piattaforme digitali

Le piattaforme di intermediazione, come Airbnb e Booking, si trovano anch’esse a gestire le novità fiscali. Nel 2025, Airbnb emetterà per la prima volta le Certificazioni Uniche per le ritenute applicate nel 2024, mentre Booking ha già iniziato a trattenere le imposte nello stesso anno, con alcune situazioni in cui le trattenute del 2024 vengono applicate nel 2025.

Un’ulteriore criticità emerge per le strutture extralberghiere, come Case Vacanze e Bed & Breakfast. Queste attività, essendo classificate come redditi diversi (art. 67, comma 1, lettera i) del TUIR), non possono usufruire della cedolare secca. Tuttavia, si riscontrano casi in cui le ritenute sono state applicate erroneamente anche a queste strutture.

Le nuove disposizioni fiscali sulle locazioni brevi, unite all’introduzione del CIN e alla gestione delle CU 2025, stanno creando un contesto complesso e poco chiaro per i proprietari di immobili, gli intermediari e le piattaforme digitali. L’attuale quadro normativo non offre soluzioni definitive, rendendo necessaria una revisione e un possibile intervento legislativo per armonizzare le regole fiscali e amministrative, garantendo maggiore chiarezza e semplicità gestionale a tutti gli attori coinvolti.

Roberto Necci

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