come funziona con tasse e agevolazioni?

Seconda casa data in uso alla figlia? Guida completa a IMU, IRPEF, comodato, detrazioni e obblighi anagrafici per evitare brutte sorprese.

I figli crescono, e a volte tornano… al nido! Se sei un genitore che si ritrova con un figlio (o una figlia) maggiorenne a casa, e hai la fortuna di avere una seconda casa da mettergli a disposizione, ti starai chiedendo probabilmente come funziona, con tasse e agevolazioni, la seconda casa prestata al figlio.

Non è una situazione semplice come sembra. Ci sono “trappole fiscali” da evitare, agevolazioni da sfruttare (se possibile), e regole anagrafiche da rispettare.

In questa guida, non ci limiteremo a elencare le norme, ma ti spiegheremo cosa fare concretamente, passo dopo passo, per gestire al meglio questa situazione, evitando errori e ottimizzando il carico fiscale. Preparati a scoprire che “dare a un figlio una casa in prestito” può avere interessanti ricadute fiscali in tema di IMU.

Casa in comodato al figlio: bisogna pagare le tasse?

Ipotizziamo il caso, tutt’altro che infrequente, di un genitore che ha due case nello stesso Comune: una è la sua abitazione principale, mentre l’altra la dà a sua figlia in prestito (cosiddetto comodato gratuito). In questo caso si pagano le tasse sulla seconda casa?

La risposta è affermativa: in questo caso, si deve pagare l’IRPEF sulla seconda casa, anche se la dai in uso gratuito a tua figlia. Questo perché la legge (art. 8, comma 1, del D. Lgs. 23/2011, la norma che ha istituito l’IMU) prevede che l’IMU sostituisca l’IRPEF solo per gli immobili non locati situati nello stesso Comune dell’abitazione principale e a disposizione del proprietario.

Quindi:

• abitazione principale: non paghi l’IRPEF (perché è esente anche da IMU, salvo che sia di lusso: categorie A/1, A/8 e A/9);
• seconda casa (nello stesso Comune, data alla figlia): paghi l’IMU (come seconda casa) e anche l’IRPEF, calcolata sul 50% della rendita catastale (non si applica la maggiorazione di 1/3 prevista per gli immobili “a disposizione”).

La norma che esonera i proprietari dal pagamento IRPEF sugli immobili non locati, si applica solo se questi sono tenuti a disposizione. Nel momento in cui li dai a un familiare, come nel tuo caso, la norma non si applica, perché l’immobile non è più “a tua disposizione”, ma è utilizzato da un altro soggetto.

Come devo dichiarare la seconda casa nel 730 (o nel modello Redditi)?

Devi indicare la rendita catastale della seconda casa (senza maggiorarla di un terzo), ma solo per il 50% del suo valore, in quanto immobile non locato posseduto nello stesso Comune dell’abitazione principale. Troverai le istruzioni dettagliate nel modello dichiarativo e nelle relative guide dell’Agenzia delle Entrate.

Mia figlia deve uscire dal mio stato di famiglia?

Sì, è fortemente consigliabile. Per evitare contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate (che potrebbe considerare la casa come “a disposizione” e quindi applicare la maggiorazione di 1/3 sulla rendita), è opportuno che tua figlia costituisca un nucleo familiare autonomo, trasferendo la sua residenza anagrafica nella seconda casa. Questo dimostra in modo inequivocabile che l’immobile non è “a tua disposizione”, ma è utilizzato da un altro nucleo familiare.

Posso stipulare un contratto di comodato con mia figlia?

Sì, è vivamente consigliabile. Stipulare un contratto di comodato gratuito (e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate) è utile per:

• dimostrare l’effettivo utilizzo dell’immobile da parte di tua figlia (e quindi evitare la maggiorazione di 1/3 sulla rendita ai fini IRPEF);
• accedere all’agevolazione IMU (vedi dopo);
• regolamentare i rapporti tra te e tua figlia (es: durata del comodato, ripartizione delle spese, ecc.);
• avere una prova in più per dimostrare, in caso di controlli, la destinazione d’uso dell’immobile.

Cos’è la “registrazione” del contratto di comodato e quanto costa?

La registrazione è un adempimento obbligatorio per i contratti di comodato di immobili. Serve a dare “data certa” al contratto e a renderlo opponibile ai terzi (cioè, a dimostrare che il contratto esisteva a una certa data). Si effettua presso l’Agenzia delle Entrate, pagando:

• imposta di registro: 200 euro (fissa);
• imposta di bollo: 16 euro per ogni 4 facciate (o 100 righe) del contratto.

Si paga l’IMU sulla casa data al figlio?

Il proprietario dell’immobile dovrà versare l’Imu sulla seconda casa ma con una agevolazione: la base imponibile viene ridotta a metà. In pratica l’Imu viene calcolata solo sul 50% della rendita catastale della casa. Tale beneficio spetta solo in presenza delle seguenti condizioni:

• deve trattarsi di un’unità data in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado;
• il proprietario non deve possedere altra abitazione, al di fuori dell’abitazione principale, su tutto il territorio nazionale;
• il proprietario deve possedere l’abitazione principale nello stesso comune ove è ubicato l’immobile in comodato;
• il comodatario deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nell’unità in comodato;
• il contratto di comodato dev’essere registrato.

 Se tutte queste condizioni sono rispettate, puoi avere la riduzione del 50% sull’IMU. Altrimenti, pagherai l’IMU intera (come seconda casa).

Devo presentare la dichiarazione IMU per avere l’agevolazione?

Sì, per usufruire della riduzione del 50% sull’IMU, devi presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui hai iniziato a usufruire dell’agevolazione. La dichiarazione serve a comunicare al Comune che sussistono le condizioni per l’agevolazione.