Affitti brevi, cambio destinazione a ricettivo e compatibilità acustica • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Un passaggio funzionale a turistico-ricettivo potrebbe richiedere valutazione di sicurezza e acustiche

Al netto delle semplificazioni operate dalla legge n. 105/2024 Salva Casa verso i mutamenti di destinazione, e fatta salva la diversa normativa regionale, adibire abitazioni e superfici residenziali a locazione turistica breve (o bed and breakfast) potrebbe richiedere il mutamento d’uso verso la categoria urbanisticamente rilevante turistico ricettivo.

Detto ciò, il mutamento di destinazione d’uso di superfici residenziali, anche senza opere, verso attività ricettiva abituale o professionale rende sempre più necessarie dovute valutazioni preliminari di compatibilità verso molti profili. Si segnala anche che la destinazione ricettiva non presuppone automaticamente l’attività svolta in forma alberghiera: essa può avvenire con diverse tipologie ormai strutturate come case-vacanze, bed and breakfast, bungalow, affitta-camere, residence, RTA e altre ancora. Sul punto è ampiamente consolidato che la destinazione residenziale non è assimilabile a quella ricettiva e/o turistica: «la destinazione turistica ricettiva è categoria funzionale del tutto diversa ed autonoma rispetto alla destinazione residenziale. La giurisprudenza ha precisato che “la possibilità di vincolare in tal modo la destinazione d’uso di un immobile emerge anche dall’art 23 ter n. 1-bis del D.P.R.380/01, che prevede la destinazione la turistico-ricettiva distinguendola da quella residenziale, così disciplinandola quale destinazione urbanistica avente funzionalità differente da quella residenziale”» (Cons. di Stato n. 5103/2024, n. 6824/2022).

Sul comparto degli affitti brevi il legislatore ha acceso un riflettore, obbligando il rispetto di nuovi requisiti di sicurezza e degli impianti in generale: un giro di vite è stato dato con l’articolo 13-ter D.L. 145/2023 convertito in L. 191/2023, introducendo obbligo di CIN e ulteriori requisiti minimi di sicurezza. Tra l’altro molti si sono fatti prendere la mano da questo nuovo business, e hanno visto bene di iper-frazionare gli appartamenti ovunque, sopratutto in centro storico, realizzando di fatto tipologie di affittacamere prive di cucine.

La tipologia di affitta-camere presuppone assolutamente e senza dubbio il mutamento di destinazione d’uso a turistico-ricettivo, come ha già potuto confermare la Cassazione Penale con sentenza n. 42369/2024. Se poi aggiungiamo che ciò avviene nelle zone omogenee A del DM 1444/68 (vedi centro storico), questi interventi sono soggetti a permesso di costruire perchè rientranti in ristrutturazione edilizia pesante ai sensi dell’articolo 10 c.1 DPR 380/01. E non parliamo neanche dei tanti vincoli presenti sul territorio e gli edifici esistenti.

La distinzione tra attività svolta a alivello professionale o meno, per la quale serve la Partita IVA, è correlata alla frequenza e modalità di svolgimento: se è svolta in maniera continuativa e organizzata, si qualifica come attività professionale, e comunque sia quando l’attività di affitto breve supera i quattro appartamenti, si presume esercitata in forma imprenditoriale (articolo 1 comma 595 L. 178/2020). La prima diretta conseguenza è che l’attività svolta in maniera professionale impone l’obbligo di depositare la Segnalazione Certificata Inizio Attività al SUAP in quanto attività produttiva a tutti gli effetti (vedi L. 191/2023 articolo 13-ter comma 8).

Inoltre alcune regioni hanno già regolamentato lulteriormente gli affitti brevi, prevedendo una serie di requisiti da rispettare sopratutto quando l’attività è svolta in maniera abituale e professionale: quando tale attività viene svolta con partita IVA allora è conclamata la qualifica di attività professionale, assoggettando anche a mutamento d’uso verso la categoria urbanisticamente rilevante ricettiva.

Molti ritengono che l’attività di locazione turistica breve a favore di terzi non debba prevedere la verifica di inquinamento acustico e relativa compatibilità, tuttavia si sbagliano: quando lo svolgimento dell’attività ricettiva avviene in forma sistematica, anche con attività ricreativa ripetuta nel tempo con distinti eventi distanziati, si configura un mutamento di destinazione da residenziale a turistico ricettiva; conseguentemente, diviene soggetta anche alla legge 447/1995 (in tal senso vedasi Cons. di Stato n. 7913/2024). Tale sentenza ha convalidato l’azione repressiva e ordinanza ripristinante l’originaria destinazione d’uso residenziale ai sensi dell’articolo 31 DPR 380/01 per aver accertato «la messa a disposizione del compendio della Villa Bonomi a scopi turistico-ricettivi e ricreativi per lo svolgimento e l’organizzazione di eventi, in particolare ricevimenti matrimoniali organizzati, è la prevalente e principale finalità dell’attività di locazione».

Questo tipo di trasformazioni potrebbe richiede specifiche valutazioni di fattibilità verso:

• norme tecniche;
• norme di settore, quali la sicurezza e inquinamento acustico nei confronti delle proprietà circostanti, e relative opere di miticazione e isolamento acustico.

Si pone sopratutto il problema delle immissioni acustiche rilevate in loco, quando superano gli standard normativi (partendo alla L. 447/1995 e relative norme attuative): questo tipo di immissioni e problematiche sono le prime ad essere percepite dai soggetti vicini all’attività (calpestio, urli e schiamazzi). Il punto non è tanto la contestazione del superamento della soglia di normale tollerabilità, già prevista dall’articolo 844 del Codice Civile, ma il rispetto di quanto prescritto dalla disciplina urbanistica e normativa tecnica.

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