Come togliere l’ipoteca su un immobile

Come eliminare le iscrizioni ipotecarie: come funziona la cancellazione e a quali condizioni si ottiene l’estinzione. Tempi e costi della procedura.

Molti lettori ci domandano, nei commenti a precedenti articoli o ai post pubblicati sui social, come togliere l’ipoteca su un immobile: a quali condizioni, cioè, si può eliminare l’iscrizione ipotecaria presente sulla casa o su un altro fabbricato, ed anche su un terreno.

Innanzitutto la parola “togliere” è equivoca, perché con questo termine generico e omnicomprensivo si fa riferimento a due istituti giuridici diversi tra loro: la cancellazione e l’estinzione. Li esamineremo entrambi, in quanto raggiungono – sia pure in modi diversi – il medesimo risultato: quello di un immobile finalmente libero da ipoteche.

Ipoteca: come funziona

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di soddisfarsi in via preferenziale, con precedenza sugli altri creditori non muniti di ipoteca, facendo vendere all’asta gli immobili ipotecati.

Ad esempio, nel caso del mutuo, la banca si cautela iscrivendo ipoteca sull’immobile nel momento in cui eroga la somma al mutuatario; se egli non rimborsa il debito, la banca può espropriare l’immobile e incassare il ricavato della vendita (o ottenere l’assegnazione diretta dell’immobile nella sua proprietà, se preferisce).

L’ipoteca può essere di tre tipi:

• volontaria, se trova la sua fonte nel contratto o in un atto unilaterale;
• legale, che sorge automaticamente al verificarsi di alcune condizioni previste dalla legge (art. 2817 Cod. civ);
• giudiziale, quando scaturisce da un provvedimento del giudice, come una sentenza di condanna al pagamento di somme.

In tutti i casi, l’ipoteca segue il bene, attribuendo ai creditori che l’hanno iscritta il diritto di sequela, così, anche se l’immobile viene venduto o donato, essa passa – rimanendo sempre ipotecato – al nuovo proprietario.

Ipoteca: quanto dura?

La durata dell’ipoteca è variabile a seconda delle circostanze, ma tendenzialmente è sempre a lungo termine: quella volontaria, che viene iscritta per garantire prestiti e finanziamenti, dura almeno 20 anni, che è il termine di durata standard di tutte le ipoteche, disposto dall’articolo 2847 del Codice civile, salvo rinnovo, che in teoria potrebbe avvenire un numero illimitato di volte.

La cosa più importante da sapere è che questa durata ventennale dell’ipoteca può essere rinnovata a cura del creditore che ha interesse a mantenerla valida, altrimenti, se il creditore non agisce in tal senso e si verifica una delle cause di estinzione che esamineremo, l’ipoteca perde validità e cessa definitivamente.

Tutto ciò ferma restando la possibilità, per i creditori, di iscrivere nuove ipoteche sullo stesso immobile, che però avranno efficacia – tecnicamente, «prenderanno grado» – solo a decorrere dalla data di nuova iscrizione.

Cancellazione e estinzione di ipoteca: differenza

La cancellazione dell’ipoteca è un provvedimento che provoca l’eliminazione di una precedente iscrizione ipotecaria; l’estinzione è un evento che, anche in assenza di un provvedimento esplicito, fa cadere l’ipoteca precedentemente iscritta e la annulla.

Attenzione: un’ipoteca può estinguersi per varie ragioni, ma ciò non comporta la cancellazione, sicché il provvedimento rimane ancora presente e visibile nei pubblici registri immobiliari; la cancellazione, invece, determina sempre l’eliminazione dell’ipoteca, grazie a un’apposita annotazione nei registri, che agisce in senso contrario a quella determinata dall’iniziale iscrizione dell’ipoteca.

Estinzione dell’ipoteca: quando avviene

In particolare, la cancellazione è solo una delle principali cause di estinzione dell’ipoteca; le altre, a norma dell’art. 2878 del Codice civile (che fornisce un elenco esemplificativo, non esaustivo di tutte le possibilità), sono:

• il mancato rinnovo dell’ipoteca da parte del creditore, trascorsi 20 anni dall’iscrizione;
• l’estinzione dell’obbligazione per la quale l’ipoteca era stata iscritta (ad esempio, il rimborso integrale del mutuo);
• il perimento dell’immobile sul quale grava l’ipoteca (deve trattarsi di una distruzione completa, totale);
• la rinuncia volontaria del creditore all’ipoteca iscritta in suo favore (deve essere esplicita e fatta per iscritto, altrimenti non è valida);
• l’acquisto da parte dell’aggiudicatario dell’immobile venduto all’asta, con il decreto di trasferimento del giudice che glielo assegna in proprietà ordinando la «purgazione» (cancellazione) di tutte le ipoteche iscritte su di esso;
• la scadenza dell’eventuale termine di validità o verificarsi della condizione limitativa dell’ipoteca, se presente nell’iscrizione (caso piuttosto raro).

Quindi il provvedimento attivo che consente a chi ne ha interesse di togliere l’ipoteca è la cancellazione, sulla quale ci concentreremo nel prosieguo.

Come si cancella l’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca richiede, di regola, la collaborazione del creditore ipotecario (che non può negarla se è venuto meno il presupposto in base al quale l’ipoteca era stata iscritta: ad esempio, quando il debito è stato interamente saldato) e un atto notarile che dovrà essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, salvi i casi di cancellazione semplificata che esamineremo nel paragrafo seguente.

Ciò vale sia per l’ipoteca volontaria sia per l’ipoteca legale; per l’ipoteca giudiziale, invece, è necessario un provvedimento emesso dal giudice.

Ottenuto il consenso del creditore e formalizzato l’atto del notaio, per ottenere la cancellazione dell’ipoteca si deve presentare una richiesta all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio – Reparto Servizi di pubblicità immobiliare (è l’ufficio che svolge le funzioni attribuite alla Conservatoria). Le spese di cancellazione sono a carico del debitore, salvi i casi in cui l’ipoteca era stata erroneamente iscritta (in tal caso il creditore è tenuto a provvedere al pagamento dei costi di cancellazione).

Maggiori dettagli e la procedura step by step per tutti i possibili casi nell’articolo “Cancellazione ipoteca: come si fa?“.

Quanto costa cancellare l’ipoteca?

Mentre l’estinzione agisce in automatico, la cancellazione dell’ipoteca ha un costo, che in termini di imposte e tasse è attualmente quantificabile in 94 euro (59 per l’imposta di bollo e 35 per la tassa ipotecaria) più lo 0,5% del valore dell’ipoteca, con un minimo fisso di 200 euro. A ciò si aggiunge la spesa per l’onorario del professionista incaricato della cancellazione (generalmente un notaio), da concordare caso per caso.

Esiste anche la cancellazione semplificata e senza costi, introdotta dalla legge Bersani nel 2007, che riguarda le ipoteche iscritte, a partire dal 2 giugno 2007, a favore delle banche sugli immobili posti a garanzia dei mutui: esse si estinguono d’ufficio nel momento in cui il mutuatario ha completamente rimborsato il suo debito. Al verificarsi di tale circostanza, la banca mutuante ha l’obbligo di effettuare entro 30 giorni la cancellazione dell’ipoteca, senza porre spese di alcun genere a carico del mutuatario e proprietario dell’immobile ipotecato. Ulteriori informazioni in: “Come cancellare l’ipoteca a fine mutuo senza costi“.

Come sapere se l’ipoteca è stata tolta?

Per sapere se un’ipoteca iscritta su un determinato immobile è stata cancellata e si è estinta oppure se è ancora presente, basta fare una visura ipotecaria online sul sito dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, Reparto Servizi di Pubblicità Immobiliare (che ha assorbito l’ex Conservatoria dei registri immobiliari) o richiederla, a pagamento, tramite agenzie private (per le formalità, i moduli e i costi leggi “Come si richiede la visura ipotecaria per immobile“).

Nei casi dubbi, e soprattutto in caso di compresenza di più ipoteche iscritte da creditori diversi sul medesimo immobile, è opportuno far verificare la situazione al proprio notaio o avvocato di fiducia.

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