Una sentenza sostiene una comunità che ha vietato gli affitti inferiori a quattro mesi

Una recente sentenza ha confermato la validità dell’accordo adottato nel dicembre 2022 da una comunità di proprietari di Las Palmas de Gran Canaria per vietare gli affitti turistici brevi (vivienda Vacacional) . La maggioranza degli inquilini dell’edificio ha approvato la decisione, stabilendo che le locazioni dovessero avere una durata minima di quattro mesi. La misura è stata adottata dopo un intenso dibattito e ha ricevuto un solo voto contrario: quello della società proprietaria di un appartamento destinato all’uso turistico. Quest’ultima ha successivamente impugnato la decisione in tribunale, ma il ricorso è stato respinto dalla giudice Mónica Herreras del Tribunale di primo grado n. 17 della capitale.

La sentenza, emessa il 27 gennaio, non è ancora definitiva ed è soggetta a impugnazione. La società ricorrente aveva richiesto l’annullamento dell’accordo della comunità o, in alternativa, la sua non applicabilità al proprio immobile. Sosteneva di aver avviato l’attività di locazione turistica già nel maggio 2023 – sette mesi prima dell’approvazione del divieto – e di averne dato comunicazione alla Direzione del Turismo del Governo delle Isole Canarie.

L’azienda ha inoltre argomentato che l’obbligo di affittare l’immobile per almeno quattro mesi equivaleva, di fatto, a un divieto dell’attività di affitto turistico, costringendola a trasformarlo in una locazione ordinaria regolata dalla Legge sulle locazioni urbane, con proroghe obbligatorie e vincoli normativi.

Di contro, la comunità di proprietari, rappresentata dall’avvocata Yanira Victoria Henríquez, ha ribattuto che né la normativa settoriale né la legge sugli affitti urbani stabiliscono una durata minima per distinguere un affitto turistico da un affitto stabile destinato a soddisfare esigenze abitative permanenti. Inoltre, ha negato che la società ricorrente subisse un danno effettivo, sostenendo che avrebbe potuto continuare a sfruttare l’immobile senza problemi. Ha inoltre evidenziato che l’azienda non disponeva della necessaria autorizzazione amministrativa per l’attività di locazione turistica.

Una sentenza sostiene una comunità che ha vietato gli affitti inferiori a quattro mesi
La decisione del tribunale

Nel rigettare il ricorso, la sentenza sottolinea che l’articolo 17.12 della Legge sulla proprietà orizzontale consente alle comunità di proprietari di imporre limiti agli affitti brevi, purché l’accordo sia approvato con una maggioranza qualificata di tre quinti, senza che ciò implichi una modifica delle quote di partecipazione.

A supporto di questa interpretazione, la giudice ha citato una sentenza del Tribunale provinciale di Segovia del 2020, la quale afferma che l’articolo 17.12 rappresenta un’eccezione alla regola dell’unanimità. Secondo questa pronuncia, la maggioranza dei tre quinti dei proprietari non solo può limitare l’attività di affitto turistico, ma anche proibirla del tutto. “Non è vero che il legislatore abbia voluto consentire solo limitazioni e non divieti, senza unanimità”, ribadisce la sentenza citata.

Questa interpretazione si collega a una recente modifica legislativa che entrerà in vigore ad aprile. Al momento della presentazione del ricorso (marzo 2023), l’articolo 17.12 prevedeva che le comunità potessero “limitare o condizionare” gli affitti turistici con una maggioranza di tre quinti. Tuttavia, poiché il testo non includeva esplicitamente il termine “vietare”, alcune sentenze hanno ritenuto che il divieto non fosse possibile senza l’unanimità.

Con la riforma introdotta dalla Legge Organica 1/2025, pubblicata il 5 gennaio sulla Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE), l’articolo è stato modificato per includere esplicitamente anche il verbo “vietare”, mantenendo comunque la stessa soglia di tre quinti per l’approvazione.

Nonostante ciò, la modifica legislativa è successiva alla decisione della comunità di Las Palmas de Gran Canaria e non è ancora in vigore, quindi non ha influito sulla sentenza.

Mancanza di autorizzazione alla locazione turistica

Il ricorso includeva due richieste: la principale mirava ad annullare l’accordo della comunità, mentre la secondaria chiedeva che il divieto non fosse applicato all’appartamento della società ricorrente, poiché l’attività di locazione turistica era già avviata da mesi.

Tuttavia, nel corso del procedimento è emerso che alcuni residenti avevano segnalato al Cabildo de Gran Canaria un insolito via vai di persone sconosciute intorno all’appartamento e nelle aree comuni. A seguito di una verifica presso il Registro Generale del Turismo, l’Ufficio per il Rinnovamento e le Strutture Ricettive dell’ente isolano ha confermato che a quell’indirizzo non risultava alcuna casa vacanze registrata. Inoltre, non era presente il cartello “VV” obbligatorio per legge ai sensi del decreto 113/2015, che disciplina gli affitti turistici nelle Isole Canarie.

Il decreto stabilisce che l’avvio dell’attività di casa vacanze richiede la presentazione di una dichiarazione di responsabilità al consiglio, con successiva iscrizione nel Registro Generale Turistico, previa verifica dei requisiti richiesti. Poiché l’azienda ricorrente non ha fornito prove certe dell’inizio regolare della locazione turistica prima dell’approvazione dell’accordo della comunità, il tribunale ha ritenuto che non vi fosse alcuna lesione dei suoi diritti per presunta retroattività.

Potrebbe anche interessarti

Finanziamenti e agevolazioni

Agricoltura

 

La Laguna sarà la sede della settima edizione dei Premi Quirino La settima edizione dei Premi Quirino ha reso noti i dettagli […]

Richiedi prestito online

Procedura celere

 

Prese elettriche a Tenerife A Tenerife, come nel resto della Spagna, le prese elettriche utilizzate sono di tipo F. Questi tipo di […]

Finanziamo agevolati

Contributi per le imprese

 

Che QI ha attualmente l’Intelligenza Artificiale? L’intelligenza artificiale è un tema trattato quotidianamente in numerosi articoli, molti dei quali suggeriscono che potrebbe […]

Finanziamo agevolati

Contributi per le imprese

 

Parco Marittimo di Santa Cruz uno dei luoghi turistici più visitati Il Parco Marittimo César Manrique di Santa Cruz de Tenerife ha […]

Finanziamo agevolati

Contributi per le imprese