Quando è possibile evitare la prelazione agraria del confinante

Il diritto di prelazione agraria può essere evitato in alcuni casi specifici: offerta di acquisto superiore da parte di terzi, destinazione non agricola del terreno, trasferimenti a titolo gratuito (donazione) e permuta.

Stai pensando di vendere un terreno agricolo ma temi che il tuo confinante possa rivendicare il diritto di prelazione agraria? La prelazione agraria, ovvero il diritto di un coltivatore diretto o di un imprenditore agricolo ad essere preferito nell’acquisto del terreno, può infatti rappresentare un ostacolo alla libera scelta dell’acquirente. Tuttavia, esistono delle circostanze in cui è possibile evitare la prelazione agraria del confinante.

In questa guida, analizzeremo nel dettaglio le condizioni che consentono di escludere l’applicazione di questo diritto, cedendo l’immobile a chi si vuole. Ma procediamo con ordine.

Chi ha diritto di prelazione su un terreno agricolo?

Il diritto di prelazione spetta ai confinanti che rientrino in una delle seguenti categorie:

• il coltivatore diretto del fondo che il proprietario intende porre in vendita;
• il proprietario del fondo confinante, che riveste la qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale, nel caso in cui venga messo in vendita il terreno limitrofo;
• l’affittuario del fondo, quando il contratto giunge a scadenza, e in tal caso la prelazione riguarda il rinnovo dell’affitto, non l’acquisizione della proprietà.

Il confinante è solo colui il cui terreno è attaccato a quello in vendita: vi deve cioè essere una continuità fisica tra i due, con una linea di demarcazione, anche se piccola. Dubbi, in giurisprudenza, sono stati posti con riferimento a quelle ipotesi in cui i due terreni sono divisi da una strada pubblica o vicinale.

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Se un terzo offre un prezzo più alto, il confinante può comunque esercitare la prelazione?

Il diritto di prelazione si applica “a parità di condizioni”. Pertanto, se un terzo acquirente presenta un’offerta di acquisto a un prezzo maggiore rispetto a quello proposto dal confinante, il proprietario del terreno può vendere al primo, senza che il confinante possa opporsi.

Cosa succede se il terreno non ha destinazione agricola?

Se il terreno, in base al piano regolatore, è destinato ad un uso edilizio, industriale o turistico, il diritto di prelazione agraria non si applica. La ratio della prelazione agraria è infatti quella di favorire l’espansione dell’attività agricola, e tale finalità verrebbe meno se il terreno fosse destinato a usi diversi.

Per dimostrare la destinazione non agricola del terreno, è necessario produrre un estratto del piano regolatore che attesti la destinazione urbanistica del terreno.

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La prelazione agraria si applica anche alle donazioni?

La prelazione agraria si applica solo ai trasferimenti a titolo oneroso, come la vendita. Pertanto, nel caso di donazione o altre cessioni a titolo gratuito, come ad esempio la successione ereditaria, tale diritto non può essere esercitato. Ad esempio, il padre che lascia il terreno al figlio non deve garantire la prelazione al vicino, a meno che non stipuli col figlio stesso una vendita.

Ricordiamo che, ai sensi dell’art. 782 del Codice civile, la donazione deve essere fatta per atto pubblico notarile con due testimoni, sotto pena di nullità.

Posso donare un terreno agricolo ad un amico senza che il confinante possa opporsi?

Per evitare la prelazione agraria del confinante non è necessario donare il terreno a un parente o a un familiare convivente. L’atto di cessione a titolo gratuito può essere destinato anche a un terzo come un amico. Come confermato dal Tribunale di Catania, con la sentenza n. 51/2023, la prelazione agraria non si applica alle donazioni, anche se effettuate tra privati non parenti.

Quali sono gli altri casi in cui la prelazione agraria non si applica?

Oltre ai casi già menzionati, la prelazione agraria non si applica in caso di:

• permuta;
• vendita forzata;
• liquidazione coatta;
• fallimento;
• espropriazione per pubblica utilità.

Cosa succede se vendo il terreno in violazione del diritto di prelazione?

Il confinante che vede violato il suo diritto di prelazione può esercitare l’azione di retratto, che gli consente di subentrare nell’acquisto del terreno al posto del terzo acquirente.

Il termine per esercitare il retratto è di un anno dalla data di trascrizione dell’atto di compravendita.

Conclusioni

In sintesi, in caso di donazione di un terreno agricolo tra privati non parenti, il diritto di prelazione del confinante non può essere esercitato, poiché la prelazione agraria si applica solo ai trasferimenti a titolo oneroso.