Scopri i Costi Nascosti delle Aste Immobiliari: Non Cadere nella Trappola!

Un immobile acquistato tramite asta immobiliare può risultare mediamente il 20% più economico rispetto al suo valore di mercato. Spesso, il prezzo iniziale dell’asta diminuisce da una sessione all’altra, quindi più a lungo un immobile è disponibile in asta, più il suo prezzo tende a calare.

L’asta rappresenta di certo una possibilità vantaggiosa per chi desidera acquistare o investire nel settore immobiliare. Tuttavia, i vantaggi possono essere ridimensionati quando si prendono in considerazione tutti i costi associati all’acquisto.

Quindi, è sempre conveniente acquistare casa all’asta? È essenziale valutare tutte le spese variabili, inclusi quei costi che non sono subito evidenti e che, in alcuni casi, possono rendere l’affare meno vantaggioso. Vediamo quali sono le principali spese da considerare quando si partecipa a un’asta immobiliare.

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Quanto costa partecipare alle aste immobiliari?

A meno che non si opti per il supporto di un consulente (il cui costo può essere significativo), la partecipazione alle aste è di per sé gratuita, l’unico costo diretto è una marca da bollo di 16 euro da allegare all’offerta (o da pagare online per le offerte telematiche).

Partecipare richiede anche il deposito di una cauzione allegata all’offerta, che deve essere almeno il 10% dell’importo offerto. Questa cauzione, però, rappresenta un anticipo e non un costo, poiché viene restituita in caso di mancata aggiudicazione, o scalata dal prezzo di acquisto.

Numerose spese dipendono dalla tipologia dell’immobile (se soggetto o meno a IVA, se presenta abusi edilizi da sanare, se ci sono gravami da eliminare) e dal tipo di asta (trasferimento di proprietà tramite decreto giudiziario o atto notarile) e possono variare significativamente.

Per queste e altre ragioni, si suggerisce ai partecipanti di leggere attentamente l’avviso di vendita e la perizia dell’immobile (anche se spesso questi documenti contengono terminologie tecniche che non sono facili da comprendere per i non addetti ai lavori).

Asta immobiliare: quali tipologie di costi considerare?

Uno dei costi maggiori da considerare è quello relativo alle imposte. L’immobile aggiudicato all’asta è soggetto, in generale, alle stesse imposte di una compravendita tradizionale, che variano in base a diversi fattori (ad esempio, se l’immobile è considerato prima casa, la tipologia e il valore catastale dello stesso). Le principali imposte includono:

• imposta di registro (2% per la prima casa o 9%);
• imposta ipotecaria (da 50€ a 200€);
• imposta catastale (da 50€ a 200€);
• oppure l’IVA.

Altri costi possono includere:

• Creazione di una PEC e acquisto di una firma digitale (necessari per partecipare all’asta), generalmente circa 50 euro all’anno per una casella PEC e circa 70/100 euro per un dispositivo di firma digitale (anche se esistono opzioni di firma digitale “una tantum” a costo ridotto).
• Una quota del compenso per il delegato alla vendita, spese che la legge attribuisce all’aggiudicatario. L’importo varia in base al valore di aggiudicazione dell’asta (da 500 euro fino a 1000 euro, più IVA).
• Costi per la cancellazione dei gravami: si tratta delle spese ipotecarie e catastali necessarie per eliminare tutte le iscrizioni pregiudizievoli presenti sull’immobile. L’importo varia in base ai gravami da cancellare (ipoteca volontaria, ipoteca legale, pignoramento ecc.) e al valore di aggiudicazione (da un minimo di 35 euro a diverse migliaia di euro).
• Costi per liberare l’immobile (generalmente a carico della procedura e gestiti dal custode giudiziario; questo dettaglio è specificato nell’avviso di vendita, che deve essere letto attentamente).
• Possibili debiti condominiali lasciati dall’esecutato.
• Spese per eventuali sanatorie e abusi edilizi da correggere (un consulente esperto può chiarire questo aspetto critico, dato che non tutti gli abusi edilizi sono sanabili).
• Costi notarili, nel caso in cui la proprietà sia trasferita mediante atto notarile anziché decreto giudiziario.