novità dalla sentenza della Cassazione — idealista/news

L’IMU è un tributo che si applica ai beni immobili, nei quali rientrano non solo le civili abitazioni, ma anche i fabbricati produttivi e i terreni agricoli, inclusi i terreni edificabili. La gestione dell’IMU sui terreni edificabili è un tema complesso che richiede una conoscenza approfondita delle normative, delle caratteristiche del terreno e delle eventuali agevolazioni applicabili.

La complessità della materia ha più volte scomodato la Corte di Cassazione, chiamata in causa per dirimere alcuni contenziosi. Proprio di recente la Suprema Corte si è espressa in merito a un avviso di accertamento IMU per aree edificabili, respingendo il ricorso di una società, come vedremo meglio in seguito. 

Quando non si paga l’IMU sui terreni edificabili?

Come detto poc’anzi, l’applicazione dell’IMU riguarda i beni immobili, inclusi i terreni edificabili, che sono quindi assoggettati all’imposta, salvo poche eccezioni. Ci sono infatti dei casi in cui non si paga l’IMU sui terreni fabbricabili, a patto che siano rispettati determinati requisiti.

La principale esenzione è quella relativa a un terreno edificabile posseduto e gestito da un coltivatore diretto o da un IAP, imprenditore agricolo professionale. Si potrà evitare il pagamento dell’imposta solo a patto che sia rispettato il doppio requisito del possesso e della gestione del terreno da parte di un agricoltore qualificato. 

Da evidenziare che l’esenzione IMU è valida in presenza di più proprietari di un terreno anche nel caso in cui uno solo di questi sia identificato come coltivatore diretto o IAP. Una novità degli ultimi anni, in vigore precisamente dall’anno di imposta 2020, è quella relativa all’esenzione IMU di un terreno fabbricabile come pertinenza dell’abitazione principale, a patto che sia accatastato unitariamente o “graffato” al fabbricato. 

Infine, può accadere che un terreno edificabile non sia tenuto al pagamento dell’IMU in presenza di vincoli temporanei che lo rendono di fatto inedificabile. Riferendoci a quest’ultimo caso, però, non c’è una indicazione univoca da parte della giurisprudenza, motivo per cui è bene verificare le singole situazioni sulla base del regolamento comunale di riferimento. 

Quanto si paga di IMU su un terreno edificabile?

Non è semplice definire con precisione quanto si paga di IMU su un terreno edificabile, visto che l’importo in questione scaturisce da vari fattori: 

• aliquota comunale;
• valore imponibile del terreno;
• esenzioni o agevolazioni. 

Partiamo dall’aliquota, che viene definita annualmente dal Consiglio Comunale, e che nel caso delle aree fabbricabili parte solitamente da un livello base pari allo 0,86%.

Ciascun Comune può aumentare questo valore fino al livello massimo di 1,06%, ma anche ridurlo fino ad azzerarlo. All’aliquota IMU si deve moltiplicare il valore imponibile del terreno, definito sulla base del valore venale che a sua volta dipende da una serie di fattori. 

Infine, per definire l’ammontare dellì’IMU da pagare su un terreno edificabile bisogna tenere conto anche di eventuali esenzioni o agevolazioni previste dai singoli Comuni. 

Come determinare il valore di un terreno edificabile ai fini IMU?

Se reperire l’aliquota IMU fissata dal singolo Comune può essere abbastanza semplice, visto che basterà consultare le relative delibere consiliari, è sicuramente meno agevole definire la base imponibile cui applicare poi la suddetta aliquota. 

Per la determinazione del valore di un terreno edificabile ai fini IMU è necessario tenere conto di un parametro cruciale: il valore venale. Quest’ultimo corrisponde sostanzialmente al potenziale prezzo di vendita del terreno in questione sul mercato. Sono i Comuni a determinare con apposite delibere il valore venale delle aree fabbricabili, tenendo conto di vari fattori. 

Il decreto legislativo n. 504/1992, all’articolo 5, comma 5, stabilisce infatti, che il valore di un terreno “è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. 

Sentenze sul valore delle aree edificabili

Il valore dei terreni edificabili ai fini IMU è stato oggetto di non poche controversie, tanto è vero che nel corso degli anni, diverse sentenze hanno contribuito a definirne meglio i criteri di valutazione. 

Senza avere la pretesa di elencare i principi emersi dalle decisioni giurisprudenziali più significative, facciamo riferimento in questa sede a una delle ultime indicazioni arrivate dalla Corte di Cassazione. Parliamo in particolare dell’ordinanza n. 26089 del 4 ottobre 2024, relativamente a un accertamento IMU per le aree edificabili. 

La questione è nata da un avviso notificato nel 2018 da un Comune a una società, cui è stato contestato il parziale omesso versamento dell’IMU in relazione ad alcune aree edificabili. La contribuente ha presentato ricorso, ritenendo di avere diritto alle agevolazioni IMU riconosciute agli IAP e contestando al contempo la stima di valore presentata dal Comune. 

La Corte di Cassazione però ha respinto il ricorso, ribadendo che per la determinazione del valore imponibile IMU delle aree edificabili, è indispensabile fare riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 5, comma 5, del decreto legislativo n. 504/1992. Dal momento che i suddetti criteri sono vincolanti, spetta al giudice di merito l’accertamento della conformità

Poiché questi parametri sono vincolanti, il giudice di merito, in caso di contestazioni sul valore dell’area, deve accertarne la conformità, tenendo conto dell’anno di imposizione e fornendo una valutazione che non potrà essere censurata in sede di legittimità, a patto che sia motivata.

Vincoli paesaggistici e terreni fabbricabili

Appena due mesi prima l’ordinanza appena citata, è arrivata dalla Cassazione un’altra sentenza, la n. 22591 del 9 agosto 2024, che ha parimenti ribadito la necessità di fare riferimento ai parametri previsti della legge per la determinazione del valore imponibile ai fini IMU di un’area edificabile. 

Alla luce di ciò, la Suprema Corte ha accolto il ricorso di un Comune contro una società, chiarendo che la presenza di vincoli paesaggistici impatta sul valore venale, ma non sulla natura edificabile di un terreno, per il quale restano validi i dettami tributari previsti dalla legge.