Superbonus, lettere dalle Entrate che invitano a mettersi in regola

Stanno per arrivare novità per i cittadini che hanno fruito delle agevolazioni legate al Superbonus: l’Agenzia delle Entrate sta inviando delle “lettere” che invitano i contribuenti a mettersi in regola con gli adempimenti.

Non c’è pace tra gli ulivi del superbonus, la tanto amata-odiata norma che ha permesso a molti di ristrutturare e far aumentare di valore le proprie abitazioni in modo poco gravoso, ma che ha anche generato truffe, cause legali e danni per centinaia di migliaia di euro laddove non si abbia avuto fortuna o non sia stavo svolto con correttezza e da persone oneste e serie.

L’ultimo ‘alert’ arriva direttamente dall‘Agenzia delle Entrate e riguarda il superbonus e le rendite catastali.   Chi ha ristrutturato un immobile con il Bonus 110% è tenuto ad adeguare la rendita catastale al fine di aggiornare le imposte dovute sulle proprietà.

Superbonus, in arrivo lettere dalle Entrate che invitano a mettersi in regola

È notizia diffusa in questi giorni da canali ufficiali, in realtà anticipata direttamente alla stampa dal ministro dell’economia e delle finanze Giancarlo Giorgetti nell’Ottobre scorso, in occasione della presentazione del Piano Strutturale di Bilancio e già previsto e programmato dall’ex direttore delle Entrate Ernesto Maria Ruffini dalla che aveva trattato l’argomento nella sua relazione finale di mandato,  che l’Agenzia delle entrate per il 2025 è pronta a inviare “lettere di compliance” ai beneficiari di superbonus 110%, facendo riferimento alla normativa che impone  all’Agenzia questi invii, imposte dall’art. 1, co. 86 e 87 della Legge di Bilancio 2024 (l. n. 213/2023).

Le lettere di compliance, o lettere di invito alla regolarizzazione, sono comunicazioni ufficiali inviate direttamente dall’Agenzia delle Entrate ai contribuenti, una sorta di avviso bonario che interrompe i termini di prescrizione dell’irregolarità, che sta a significare che sulla base dei dati in archivio all’Agenzia chi la riceve risulta aver commesso errori o omissioni nelle proprie dichiarazioni dei redditi, essere quindi in difetto che necessita di essere sanato e regolarizzato.

Nello specifico le lettere che stanno raggiungendo le case di molti cittadini contengono informazioni specifiche derivanti dal confronto tra le comunicazioni trasmesse su interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica e le risultanze della banca dati catastale, all’ultimo aggiornamento.

Cosa prevede la normativa?

È bene fare un passo indietro e chiarire cosa preveda la normativa nello specifico.

Secondo i dettami della legge che ha reso possibile il superbonus, per chi ha visto eseguiti lavori su un immobile già esistente e nel caso in cui questi lavori effettuati abbiano generato un diritto a detrazioni edilizie, vige l’obbligo di aggiornare i dati catastali entro 30 giorni decorrenti dalla data di ultimazione della variazione dello stato.

Come al solito però la norma prevede delle ‘scappatoie’ e comunque mostra dei punti non proprio chiari, recitando ad esempio che i citati 30 giorni scattano dal momento in cui il fabbricato diviene servibile all’uso cui è destinato. Questa postilla riguardava in realtà solo quegli immobili definiti dalla norma ‘collabenti’, così definiti quando l’intero edificio, o una parte di esso, non può produrre reddito, in quanto versa in uno stato di notevole deterioramento, e soprattutto è riferito agli edifici oggetto di parziale ristrutturazione che siano rimasti incompleti dopo bonus parziali a lavori non completati, risultando inutilizzabili, quindi non abitabili né agibili.

Alcuni aspetti da attenzionare

Attenzione però che proprio laddove queste case, ancora in stato grezzo o inabitabile siano invece state oggetto di ristrutturazione grazie al bonus 110% e proprio a seguito di questi interventi edilizi siano divenute abitate e produttive di reddito le strette tempistiche si fanno implacabili ed i dati catastali vanno aggiornati in modo corretto il prima possibile, pena sanzioni importanti. Proprio queste ‘case fantasma’ che prima del bonus non esistevano ed ora si, sono al centro degli interessi del fisco perché necessitano di rapida regolarizzazione ed erano state oggetto di una intervento diretto del Ministro, riportato sugli organi di stampa, che ha indicato tra gli obiettivi del Governo proprio l’aggiornamento degli archivi catastali specificando che “non c’è un aumento, si tratta di andare a cercare le case fantasma e soprattutto, precisare che chi fa interventi edilizi è obbligato ad aggiornare i dati catastali. Andremo a verificare se li hanno aggiornati o no”.

Meccanismi rigorosi, dunque, per garantire l’adeguamento catastale in caso di lavori edilizi significativi, mentre chi ha beneficiato di sconti e detrazioni per interventi di minore portata può stare tranquillo, la semplice installazione di caldaie, la sistemazione del tetto, non richiederanno revisione.

Cosa bolle in pentola allo stato attuale?

A questo proposito anche i tecnici stanno lavorando ad una linea di azione comune e a studiare al meglio la normativa di riferimento.  Paolo Biscaro, Presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri presso il ministero della giustizia con una nota indirizzata a tutti i collegi e comitati regionali, nonché alla cassa di settore ha diramato una circolare, prot. n. 0000428 a data 14 gennaio, per supportare i colleghi e la comunità tecnica. La circolare specifica la campagna di compliance sarà focalizzata sulla variazione del “valore capitale” degli immobili oggetto di bonus, un indice altamente tecnico che riguarda la redditività, e non il “valore commerciale”. Ancora di più nello specifico, leggendo dalla nota, «deve seguitarsi a far applicazione – come da prassi – del parametro di scostamento del 15% della redditività ordinaria (o valore capitale) dell’unità immobiliare».

La redditività secondo le specifiche tracciate dal presidente Biscaro, è si connessa con l’aumento del valore commerciale dell’unità immobiliare ma non coincide del tutto con questo dato, poiché si tratta di «due dati economici non direttamente confrontabili». La querelle col fisco si ‘giocherà’ quindi tutta sul terreno del rapporto tra il valore capitale, che però non indica automaticamente il quantum economico a cui si può scambiare sul mercato l’immobile e redditività del bene ristrutturato.

Il Presidente Biscaro ha spiegato che «è presumibile che l’attività dell’AdE riguarderà inizialmente i casi marcatamente caratterizzati da differenze tra entità dei crediti ceduti e situazione presente in banca dati catastale […] a prescindere da qualunque valore percentuale» con una nota che forse nasconde un po’ di polemica sulla ‘solita’ non chiarezza della normativa, ha aggiunto come, a suo avviso, esista l’impossibilità di raffrontare simili dati economici «se non attraverso operazioni d’estimo immobiliare e finanziario, non codificate da alcuna prassi catastale».