MERCATO IMMOBILIARE | Milano città più cara, Roma in crescita (+2,5%), Bari (+9,5%) prima nel rialzo dei prezzi

Dinamiche della domanda e offerta | torino in forte crescita, catania in calo:

A Torino si osserva un notevole incremento della domanda (+32% rispetto al 2023), confermando il trend già osservato nel 3° trimestre ed in linea con la forte crescita a livello nazionale (+37%), in contrasto con un’offerta che cresce solo del +4%, sintomo di un mercato particolarmente dinamico e competitivo.
Questo si traduce in:

• Aumento dei contatti per singolo immobile (+32%).
• Maggiore percentuale di immobili che suscitano interesse (il 60% degli immobili in offerta ha ricevuto almeno un contatto).

A Catania, invece, pur essendoci un aumento sia della domanda che dell’offerta, la pressione della domanda è diminuita, registrando un minore interesse concreto all’acquisto (calo del tasso di conversione del 13%).
Insieme a Venezia, inoltre, Catania registra la pressione di domanda più bassa tra le città analizzate.

Mercato di torino e milano | offerta e tempi di vendita:

A Torino, nonostante il forte interesse degli acquirenti, il time-to-sell (il tempo medio che un immobile impiega a essere venduto) aumenta a quasi 4 mesi, in controtendenza con il dato nazionale di 5,3 mesi relativo alla permanenza media degli immobili sul mercato.
Questo allungamento dei tempi di vendita, unito all’incremento della percentuale di immobili con ribassi di prezzo, suggerisce un possibile sbilanciamento tra le aspettative dei venditori e la reale capacità di spesa degli acquirenti.

A Milano, pur mantenendosi su livelli migliori rispetto alla media nazionale, il tempo di vendita e la percentuale di ribassi sono in aumento rispetto all’anno precedente, ferma restando la sua posizione di città dove le vendite si concretizzano più velocemente.
L’indice di assorbimento, cioè la velocità con cui il mercato “assorbe” i nuovi immobili in offerta, risulta essere negativo per Torino, confermando una fase di accumulo dell’offerta.

Affordability | Genova la più accessibile, Milano e Firenze meno:

Un fattore importante da considerare è l’affordability, ovvero l’accessibilità all’acquisto.
Quando parliamo di “accessibilità all’acquisto” nel mercato immobiliare, ci riferiamo alla capacità di una persona o di una coppia di acquistare un immobile, tenendo conto del reddito, dei costi necessari per l’acquisto e della rata del mutuo.
In termini più specifici, si calcola la percentuale di immobili in vendita che sarebbero accessibili a diversi profili di reddito, ipotizzando che la rata del mutuo non superi una certa percentuale del reddito mensile netto (generalmente il 30%).

Esaminando le principali città italiane da questo punto di vista, Genova si rivela la più accessibile sia per single che per coppie, superando, insieme a Torino, Catania e Palermo, la media nazionale di accessibilità all’acquisto.
Questo dato si inserisce in un contesto nazionale di leggero aumento (+0,6%), grazie anche alla diminuzione dei tassi di interesse sui mutui.
All’opposto, Firenze, Milano e Bologna si confermano le città meno accessibili, soprattutto per i single.

Reddito minimo per accedere all’acquisto di un’abitazione:

Considerando il reddito minimo necessario per accedere al 20% del mercato degli immobili in vendita, sarebbero necessari 31.000 euro a Roma, secondo l’analisi effettuata da immobiliare insights sul trimestre in esame, mentre per accedere all’80% del mercato ne occorrerebbero 76.000.
La città con minore facilità di acquisto risulterebbe essere Firenze, nella quale bisognerebbe disporre di almeno 43.000 euro per accedere al 20% del mercato, seguita da Milano con 40.000 euro, mentre per accedere all’80% del mercato ne occorrerebbero 109.000 nel caso di Milano e 89.000 a Firenze.

Diversa la situazione reddituale media richiesta ad una coppia, che prevederebbe un reddito medio di 50.000 euro nel caso di Milano, 41.000 euro nel caso di Roma e 40.000 per quanto riguarda Bologna.

Questo calcolo è stato effettuato considerando uno scenario standard, che prevede che un terzo dello stipendio venga destinato all’acquisto dell’abitazione, che venga acceso un mutuo con un tasso medio di mercato e durata di 25 anni, per l’80% del valore dell’immobile.

Previsioni di immobiliare.it insights | moderato aumento dei prezzi:

Immobiliare.it Insights prevede un aumento medio tendenziale del +2% a livello nazionale dei prezzi al metro quadro degli immobili residenziali in vendita, nel quarto trimestre del 2025.
Tra le grandi città, Verona, Catania e Genova dovrebbero guidare questa crescita:

• Verona: +4,5%;
• Catania: +4,3%;
• Genova: +3,9%.

Roma (+1,8%) e Napoli (+2,1%), secondo queste previsioni, dovrebbero mostrare invece aumenti più contenuti, mentre una leggera flessione sarebbe ipotizzata nel caso di Torino (-0,3%).