Variazione catastale da superbonus: lettere del Fisco in arrivo

In arrivo le lettere dal Fisco per chi non ha ancora provveduto ad aggiornare la rendita catastale del proprio immobile agevolato con Superbonus.

In particolare, dopo gli annunici da parte del Governo sul tema, nel 2025 l’agenzia delle Entrate si prepara a dare attuazione alle norme della legge di Bilancio dello scorso anno che le consentono di effettuare riscontri per individuare chi, dopo l’utilizzo della super agevolazione, non ha adeguato i valori presenti nelle mappe del Fisco.

Ciò si evince dalle parole del Direttore Ruffini nella relazione di fine anno.

Ricordiamo che Giogetti nel Piano Strutturale di Bilancio, presentato lo scorso 8 ottobre 2024, aveva indicato tra gli obiettivi del Governo quello dell’aggiornamento degli archivi catastali e veniva specificato che “non c’è un aumento, si tratta di andare a cercare le case fantasma e soprattutto, precisare una norma della scorsa legge di bilancio” 

Ricordiamo che l’art. 1, comma 86 e 87, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213) infatti, prevede che chi ha usufruito del Superbonus 110  è tenuto ad aggiornare i dati catastali.

1) Aumento rendite catastali con superbonus: per chi e quando

Da qui si avvierà un confronto con le Entrate, ossia i contribuenti potranno spiegare eventualemente perchè non hanno provveduto all’aggiornamento, in alcuni casi ad esempio sono le stesse norme a non prevederlo, pertanto i contribuenti potranno dimostrare la validità del loro operato.

Riepilogando in generale, qualora il proprio immobile subisca un incremento di valore e una rivalutazione della rendita catastale, si dovrebbero pagare più tasse, quali ad esempio l’IMU, imposta municipale propria.

Secondo la norma già in vigore, proveniente dalla Legge di Bilancio 2024, l’agenzia delle Entrate, per gli immobili sui quali è stato ottenuto il superbonus, deve vericare “se sia stata presentata” la dichiarazione di variazione catastale, “anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati”.

L’obbligo di aggiornamenti vige solo quando ad esempio venga aumentato il numero di vani, quando venga incrementata la volumetria, o anche quando in assenza delle modifiche enenciate, il valore dell’immobile è aumentato di almeno il 15%.

In ogni caso il Ministro Giorgetti ha da tempo specificato che che l’aumento delle rendite non sarà indiscriminato ma secondo le norme già in vigore.

2) Variazione catastale: come si comunica alle Entrate

La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).

Anche i possessori, in caso di inerzia dei titolari dei diritti reali (ad esempio espropri, cause per usucapione, mancanza di eredi) possono presentare la dichiarazione DOCFA, nei soli casi di prima iscrizione in catasto dei beni immobili. 

In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.

Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.

In caso di tardiva presentazione, si applicano le sanzioni secondo le normative vigenti.

Occorre anche precisare che sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:

• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
• serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
• vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
• manufatti isolati privi di copertura;
• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
• manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
• fabbricati in corso di costruzione-definizione;
• fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
• beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

L’assegnazione di una unità immobiliare ad una determinata categoria va fatta in base alla destinazione propria risultante dalle caratteristiche tecnico-fisiche rinvenibili, in particolare per gli immobili a destinazione ordinaria, nelle cosiddette “Unità tipo” di riferimento, che definiscono, su base locale, l’unità immobiliare di comparazione per le attività catastali di classamento ossia per l’attribuzione della corretta categoria e classe catastale agli immobili censiti in catasto (cfr. Quadro Generale delle Categorie – pdf).

Si rimanda al sito delle Entrate per tutti gli ulteriori approfondimenti e per la scelta della modalità adatta al proprio caso specifico.