controlli Entrate su rendite catastali

Nel 2025 partirà la campagna di controllo dell’Agenzia delle Entrate per verificare l’aggiornamento delle rendite catastali sugli immobili ristrutturati con il Superbonus. L’iniziativa prevede l’invio di lettere di compliance ai contribuenti, con l’obiettivo di accertare eventuali mancate variazioni catastali obbligatorie a seguito degli interventi agevolati, garantendo una mappatura più precisa e aggiornata del patrimonio immobiliare italiano.

Ad annunciare l’avvio della campagna di controlli è stato Ernesto Maria Ruffini, direttore uscente dell’Agenzia delle Entrate, nella sua relazione di fine anno. Nel documento, Ruffini ha delineato le prossime azioni dell’Agenzia, specificando che, oltre alle attività ordinarie di verifica e controllo, nel 2025 sarà avviata una campagna di compliance relativa al Superbonus, finalizzata all’aggiornamento della banca dati catastale.

Agenzia Entrate, riscontri in base alla Legge di bilancio 2024

L’articolo 1, comma 86 della Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023) dispone che l’Agenzia delle Entrate verifichi la corretta presentazione delle variazioni catastali per gli immobili che, grazie ai lavori incentivati con il Superbonus, hanno subito un aumento della rendita catastale (ad esempio per miglioramenti strutturali, energetici o sismici).

L’aggiornamento deve essere effettuato tramite la procedura DOCFA entro 30 giorni dalla fine dei lavori o dall’abitabilità dell’immobile. Per individuare le irregolarità, l’Agenzia utilizzerà tecnologie avanzate, incrociando i dati disponibili e sfruttando l’interoperabilità tra diverse banche dati.

Lettere di compliance, come funzionerà la campagna

La campagna di controlli si baserà sull’invio di lettere di compliance, che non costituiscono un controllo formale, ma un invito per i contribuenti a fornire chiarimenti sull’eventuale mancato aggiornamento dei dati catastali. L’obiettivo è consentire ai destinatari di spiegare la propria posizione o di regolarizzare eventuali irregolarità.

Le lettere saranno inviate dopo un incrocio di dati, basato su:

1. le comunicazioni di cessione del credito o sconto in fattura, legate agli interventi agevolati con il Superbonus;
2. le risultanze della banca dati catastale, con particolare attenzione agli immobili per cui non risulta presentata, ove necessaria, la dichiarazione di variazione catastale.

Se la dichiarazione non è stata presentata dove obbligatoria:

• l’Agenzia invierà una comunicazione tramite PEC o posta ordinaria per segnalare l’irregolarità.
• l’obiettivo è stimolare la correzione spontanea (ravvedimento operoso), evitando sanzioni amministrative più severe.

Il contribuente, ricevuta la comunicazione, può:

• dimostrare la correttezza del proprio operato, nel caso in cui la variazione catastale non fosse richiesta dalla legge.
• regolarizzare la propria posizione tramite il ravvedimento operoso, evitando sanzioni più severe.

NOTA BENE: Non tutti gli interventi effettuati con il Superbonus richiedono un aggiornamento catastale. Ad esempio, lavori che non modificano le dimensioni, la categoria o la classe catastale possono essere esenti.

Rendita catastale: cos’è, a cosa serve e perché deve essere aggiornata

La rendita catastale è il valore attribuito a un immobile a fini fiscali e rappresenta il riferimento principale per il calcolo di diverse imposte, come IMU, TARI e altre tasse legate alla proprietà immobiliare. Viene determinata in base alle caratteristiche fisiche, economiche e funzionali dell’immobile, inclusi fattori come la dimensione, la categoria catastale e la destinazione d’uso.

L’aggiornamento della rendita catastale è obbligatorio quando un immobile subisce modifiche che ne influenzano il valore o la destinazione d’uso, come avviene spesso con lavori di ristrutturazione o miglioramenti incentivati dal Superbonus. Mantenere la rendita catastale aggiornata evita:

• differenze nelle dichiarazioni fiscali, che possono generare calcoli errati delle imposte dovute;
• potenziali contenziosi con l’Agenzia delle Entrate, che potrebbe riscontrare irregolarità nei dati.

La campagna di controlli dell’Agenzia delle Entrate mira a:

• garantire una corretta mappatura del patrimonio immobiliare italiano, riducendo le situazioni di evasione e incongruenze nei dati catastali;
• prevenire e correggere eventuali omissioni o errori nell’aggiornamento della rendita catastale;
• ridurre il fenomeno delle “case fantasma”, ovvero immobili non censiti o non correttamente dichiarati.

Se la rendita catastale non viene aggiornata:

• Il proprietario può pagare imposte calcolate in modo errato, con possibili ripercussioni economiche.
• Si rischiano accertamenti e sanzioni da parte del Fisco.
• L’immobile potrebbe risultare dichiarato in modo non conforme, con conseguenze anche sulla vendita o sulla regolarità delle pratiche edilizie.

Aggiornare tempestivamente la rendita catastale non solo è un obbligo di legge, ma garantisce la corretta gestione fiscale del patrimonio immobiliare.

Cosa deve fare il contribuente che riceve la lettera

Se un contribuente riceve una lettera di compliance dall’Agenzia delle Entrate, ecco come deve procedere:

Verificare l’obbligo di aggiornamento catastale

• Rivolgersi a un professionista qualificato (architetto, geometra, ingegnere) o allo sportello comunale per verificare se i lavori effettuati hanno comportato modifiche catastali obbligatorie.
• Controllare attentamente la comunicazione ricevuta dall’Agenzia per individuare le presunte irregolarità.

In caso di omissione

• Presentare la dichiarazione DOCFA per aggiornare la rendita catastale.
• Avvalersi del ravvedimento operoso per correggere l’omissione e ridurre eventuali sanzioni.
• Seguire le istruzioni contenute nella comunicazione per sanare la posizione in modo tempestivo.

Se il comportamento è stato corretto

• Dimostrare l’assenza di irregolarità:
  • Presentare una relazione tecnica o perizia, redatta dal professionista, che confermi la correttezza del comportamento.
  • Fornire i chiarimenti necessari tramite i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia (ad esempio, il servizio Civis).

Conseguenze in caso di inerzia

• Se il contribuente non risponde alla comunicazione, l’Agenzia delle Entrate potrebbe:
  • Attribuire d’ufficio una nuova rendita catastale.
  • Notificare un avviso di accertamento, che potrà essere contestato solo entro 60 giorni tramite ricorso formale presso la Corte di Giustizia Tributaria.

Valutazione di un eventuale ricorso

• Se l’attribuzione d’ufficio della rendita è ritenuta errata, si potrà presentare un ricorso in autotutela, pur ricordando che tale ricorso non sospende i termini per il ricorso formale.

Suggerimenti pratici

• Tenere traccia delle comunicazioni ricevute tramite PEC o nella sezione “Cassetto fiscale” del portale dell’Agenzia.
• Agire tempestivamente per evitare accertamenti più severi.
• Avvalersi sempre del supporto di tecnici qualificati per assicurare una gestione corretta della propria posizione fiscale.

Variazione catastale: si segue il criterio del 15%

La variazione catastale deve essere presentata quando i lavori eseguiti su un immobile determinano un aumento del valore dell’immobile superiore al 15% rispetto al valore originario, oppure comportano modifiche alla pianta interna dell’unità immobiliare. Anche in assenza di variazioni planimetriche, può essere necessario aggiornare il catasto in presenza di interventi significativi, come sostituzione di impianti o miglioramenti strutturali.

Ad esempio, in edifici condominiali, interventi come il cappotto termico o la sostituzione della caldaia condominiale spesso non superano il 15%. Tuttavia, se a questi si aggiungono impianti fotovoltaici, adeguamenti sismici o sostituzioni di infissi, è più probabile superare la soglia. Nelle case unifamiliari, interventi come il riscaldamento a pavimento o lavori combinati di cappotto, fotovoltaico e infissi possono facilmente eccedere il limite.

Questo criterio guida, stabilito dalla Legge n. 213/2023, è alla base dell’invio delle lettere di compliance da parte dell’Agenzia delle Entrate, consentendo ai contribuenti di correggere eventuali omissioni tramite ravvedimento operoso o di dimostrare la non necessità della variazione catastale.