Se la banca non concede il mutuo si paga l’agenzia immobiliare?

Acquistare una casa è una decisione significativa, e per questo motivo è essenziale trovare l’immobile che meglio risponde alle proprie esigenze.

Spesso, la ricerca della «casa perfetta» richiede tempo e impegno, portando molti acquirenti a rivolgersi a un’agenzia immobiliare. Quest’ultima, infatti, è in grado di facilitare il processo, proponendo soluzioni che possano corrispondere ai desideri del cliente e talvolta anche a un prezzo conveniente. Una volta individuato l’immobile, si procede con la proposta d’acquisto, il contratto preliminare e, infine, la stipula finale del contratto davanti a un notaio.

Tuttavia, possono sorgere imprevisti. Un esempio comune è quando la banca rifiuta la concessione del mutuo, mettendo l’acquirente nella situazione di dover rinunciare all’acquisto. In questo scenario, sorgono delle domande importanti: l’acquirente deve comunque pagare l’agenzia immobiliare? E cosa accade con il venditore? È fondamentale fare chiarezza su questi aspetti per evitare sorprese in futuro.

Quando è necessario pagare l’agenzia immobiliare?

Per comprendere se – nel caso in cui il mutuo venga rifiutato – si debba comunque pagare l’agenzia immobiliare, è utile sapere in quale momento scatta l’obbligo di pagamento.

L’agenzia immobiliare, infatti, agisce come intermediario tra l’acquirente e il venditore, e matura il diritto alla provvigione non appena si formalizza un vincolo giuridico, ossia quando viene firmato il contratto preliminare, detto «compromesso».

Ogni agente immobiliare matura un diritto al compenso non appena sia stato stipulato un vincolo giuridico. Ciò vuol dire che l’agenzia non deve essere pagata quando è presente solo la proposta d’acquisto firmata dall’agenzia stessa, ma quando è stato stipulato il contratto preliminare – quello che comunemente viene chiamato “compromesso”. A quel punto l’agente immobiliare anche nel caso di mancata finalizzazione dell’atto di compravendita avrebbe diritto alla sua provvigione, ma non in tutti i casi. Infatti occorre fare un distinguo:

• l’agenzia immobiliare ha diritto al compenso se uno dei contraenti si rifiuta all’ultimo di presentarsi davanti il notaio o quando le trattative sono ormai avviate e a buon punto;
• l’agenzia, viceversa, non ha diritto al pagamento nel caso in cui abbia nascosto all’acquirente eventuali irregolarità edilizie oppure nel caso in cui non abbia verificato se il bene è libero da ipoteche e pignoramenti.

La Corte di Cassazione, come riportato dalla testata La legge per tutti, afferma che il mediatore ha diritto alla provvigione solo se l’affare si conclude grazie al suo intervento, ossia quando viene realizzato un atto che crea un vincolo giuridico tra le parti.

Cosa accade se la banca rifiuta il mutuo?

Come si evince dal testo riportato, la Corte di Cassazione non ha mai fatto chiarezza su cosa accada nel momento in cui la banca rifiuta il mutuo, ma è presumibile che ci si debba attenere a quanto spiegato finora.

Venendo meno uno dei due contraenti (l’acquirente) e non per negligenza, reticenza o colpa dell’agenzia, l’agente immobiliare ha diritto al proprio compenso, nel momento in cui viene perfezionato l’accordo – anche se preliminare: è sufficiente che il contratto contenga i requisiti del contratto definitivo e le accettazioni espresse delle parti interessate.

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Cosa fare con il venditore in caso di rifiuto del mutuo?

Nel caso di rifiuto del mutuo, l’acquirente potrebbe chiedersi cosa fare con il venditore.

Sebbene il mutuo sia una condizione essenziale per finalizzare l’acquisto, il contratto preliminare è vincolante e non può essere annullato automaticamente dal rifiuto del finanziamento.

Per tutelarsi, è quindi opportuno inserire nel compromesso la clausola “salvo buon fine del mutuo”. Clausola che è stata ritenuta lecita dalla Cassazione, che ritiene valido il contratto di compravendita subordinato alla condizione che l’acquirente ottenga da un istituto bancario il finanziamento. In questo modo, in caso di mancata concessione del mutuo, il contratto preliminare non risulta più vincolante e gli anticipi dovranno essere restituiti.

Come proteggersi con l’agenzia immobiliare in caso di rifiuto del mutuo?

Dato che la Corte di Cassazione non ha mai spiegato – almeno fino ad oggi – se il rifiuto del mutuo da parte della banca comporti o meno il decadere dell’obbligo di pagare la provvigione all’agente immobiliare, sarebbe preferibile adottare delle misure di sicurezza, adoperando una clausola “salvavita”. Esattamente come si può fare con il venditore.

È consigliabile inserire nel proprio contratto con l’agenzia immobiliare la stessa clausola “salvo buon fine del mutuo”. Pertanto – come suggerito dalla testata La legge per tutti – per evitare problemi con l’agente, è opportuno inserire nella proposta di acquisto dell’immobile questa clausola: “Il rapporto giuridico tra proponente e mediatore si risolverà di diritto qualora al proponente non venga concesso il mutuo”. In tal modo l’agente immobiliare non potrà rivendicare alcun diritto al pagamento in caso in cui la banca rifiuti il mutuo.