Vediamo il principio generale in merito al doppio contenuto di una convenzione di lottizzazione. Una convenzione di lottizzazione ha un contenuto di duplice natura:
- pubblicistico, visto che tale accordo stabilisce la disciplina edilizia e urbanistica attuativa cui i lottizzanti – e i successivi acquirenti – sono vincolati ad attenersi, nei confronti del Comune, in sede di esercizio dei diritti edificatori previsti per il comparto;
- privatistico, considerato che individua dei vincoli obbligatori propter rem, assunti reciprocamente dai lottizzanti, compresa la possibilità di escludere anche pro futuro e incondizionatamente un aumento della volumetria rispetto al contenuto del piano ovvero di consentire tale aumento solo entro certi limiti.
Cosa può modificare il Comune e cosa resta inviolabile?
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Convenzione di lottizzazione: la modifica della parte pubblicistica
La parte pubblicistica può essere modificata dal Comune, quanto al progetto di lottizzazione, con il procedimento previsto dall’art. 28[1] della Legge n. 1150/1942 (c.d. Legge Urbanistica); può essere variata la destinazione o l’utilizzabilità edificatoria dell’area attraverso l’introduzione di un nuovo strumento urbanistico generale (con il solo onere, per l’Amministrazione procedente, di rendere una motivazione rinforzata in caso di modifica peggiorativa per i proprietari); cessa di avere efficacia dopo la scadenza del termine finale decennale (fatte salve eventuali proroghe).
Convenzione di lottizzazione: la modifica della parte privatistica
La parte privatistica, al contrario, può venir meno solo in presenza di mutuo dissenso (e, dunque, per volontà di scioglimento del vincolo da parte di tutti i soggetti proprietari in un dato tempo) o di altre cause di estinzione dell’obbligazione, poiché la stessa, ai sensi dell’art. 1372 c.c.[2], ha forza di legge tra le parti e, stante la natura propter rem delle obbligazioni che ne scaturiscono (ossia, di obbligazioni che seguono l’immobile), vincola con la medesima efficacia anche i successivi acquirenti delle porzioni immobiliari facenti parte del comparto.
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Effetti della modifica della parte pubblicistica sulla parte privatistica
La recente sentenza 13 novembre 2024, n. 3183, del TAR Lombardia, Milano, sez. IV, si è occupata di una convenzione di lottizzazione nella quale i partecipanti avevano volontariamente e per il futuro assunto il reciproco obbligo di non consentire alcun mutamento di volumetria rispetto alle costruzioni originariamente realizzate. Ciononostante, a seguito di una novità normativa regionale, uno dei lottizzanti aveva richiesto ed ottenuto un titolo edilizio per il relativo intervento che aveva comportato un aumento di volumetria; uno degli altri lottizzanti, tuttavia, aveva invocato il giudice amministrativo in quanto l’aumento di volumetria non era compatibile con il divieto in tale senso previsto nella convenzione originaria e l’intervento aveva compromesso il proprio diritto di veduta.
Il problema pratico, sottoposto all’attenzione dei giudici, riguarda la possibilità che, a seguito di novità normative e/o di nuove valutazioni di natura urbanistica, il Consiglio Comunale possa modificare il contenuto della parte pubblicistica e, di riflesso, anche quella privatistica. Se non vi sono difficoltà ad ammettere che nel tempo la parte pubblicistica di una convenzione di lottizzazione possa essere modificata da una deliberazione consiliare, al contrario non è possibile ritenere che tale modifica si riverberi sul contenuto privatistico. Ed infatti, come affermato dai giudici milanesi, le obbligazioni di carattere privatistico non sono disponibili per il Comune e, indipendentemente da eventuali modifiche del piano di lottizzazione o dello strumento urbanistico generale e anche a prescindere dalle sopravvenienze normative, le stesse continuano ad essere vigenti per i proprietari dei singoli lotti, fino all’estinzione derivante dall’operatività degli appositi istituti previsti dall’ordinamento (ad esempio, mutuo dissenso).
Ciò significa che, quand’anche il Comune modifichi il piano di fabbricazione (e dunque la pianificazione attuativa) o la disciplina urbanistica dell’area a livello di pianificazione generale (nuovo PGT), i privati resteranno civilisticamente vincolati, l’uno nei confronti dell’altro, alle obbligazioni assunte in sede di stipula (e transitate ai nuovi acquirenti in virtù dei vari atti di cessione della proprietà, essendo propter rem).
Le conseguenze sulle richieste di un titolo edilizio
Il contenuto di tali diritti obbligatori (nel caso specifico, di non aumento della volumetria) non è peraltro indifferente all’esercizio del potere comunale di rilascio dei titoli edilizi.
Il Comune ha infatti, ai sensi dell’art. 11[3] del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), il dovere di verificare la legittimazione alla realizzazione della trasformazione edilizia richiesta da parte dell’istante[4]; nell’ambito di tale verifica, l’Amministrazione non potrà certo pretermettere la considerazione del contenuto di una convenzione di lottizzazione firmata dal Comune e della cui esistenza quest’ultimo è perfettamente consapevole.
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Mario Petrulli,Avvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore. Titolare dello Studio legale Petrulli (www.studiolegalepetrulli.it)
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Note
[1] 11. Nei Comuni forniti di programma di fabbricazione e in quelli dotati di piano regolatore generale anche se non si è provveduto alla formazione del piano particolareggiato di esecuzione, il sindaco ha facoltà di invitare i proprietari delle aree fabbricabili esistenti nelle singole zone a presentare entro congruo termine un progetto di lottizzazione delle aree stesse. Se essi non aderiscono, provvede alla compilazione d’ufficio.
12. Il progetto di lottizzazione approvato con le modificazioni che l’autorità comunale abbia ritenuto di apportare è notificato per mezzo del messo comunale ai proprietari delle aree fabbricabili con invito a dichiarare, entro 30 giorni dalla notifica, se l’accettino. Ove manchi tale accettazione, il sindaco ha facoltà di variare il progetto di lottizzazione in conformità alle richieste degli interessati o di procedere all’espropriazione delle aree.
[2] Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge.
Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge.
[3] 1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
[4] Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 2 aprile 2024, n. 2983; TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 2 aprile 2024, n. 991; TAR Lazio, Roma, sez. II quater, sent. 11 maggio 2022, n. 5855; cfr. TAR Campania, Napoli, sez. IV, sent. 13 novembre 2020, n. 5204, secondo cui resta fermo il potere (dovere) dell’Amministrazione di verificare la sussistenza di limiti di matrice civilistica per la realizzazione dell’intervento edilizio da assentire; TAR Calabria, Reggio Calabria, sent. 17 luglio 2017, n. 681, secondo cui in sede di rilascio del permesso di costruire incombe sull’Amministrazione l’onere di verificare il rispetto dei limiti privatistici, a condizione che essi siano immediatamente conoscibili ed effettivamente e legittimamente conosciuti, richiamata da TAR Calabria, Reggio Calabria, sent. 14 febbraio 2020, n. 97.
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