Case a Milano, l’eccezione dei trilocali a classe energetica G ai piani bassi: perché è difficile venderli (e può convenire o meno comprarli) #finsubito richiedi mutuo fino 100%

L’appartamento che si vende con più difficoltà nelle grandi città è il trilocale ai piani bassi e in classe energetica G. Una regola che vale anche per Milano, dove per riuscire a chiudere la trattativa bisogna partire da una richiesta di prezzo sensibilmente più bassa della media cittadina. Lo rileva uno studio di immobiliare.it insights, che ha esaminato i tempi richiesti dalle case proposte dal portale per essere tolte dal mercato. Lo studio presuppone che una volta ritirato l’annuncio l’immobile sia venduto: è così di certo nella maggioranza dei casi ma non sempre, perché succede anche che il proprietario non soddisfatto di quanto gli offrono si tenga la casa rimandando la vendita a tempi migliori o decida di affittarla: lo si può verificare se si confrontano i dati di centri studi calcolano le vendite facendo il saldo degli annunci e i dati dell’Agenzia delle entrate, che conta le trascrizioni di rogito: queste sono di solito 15-20% in meno.

Disquisizioni metodologiche a parte non ci sono dubbi sul fatto che i trilocali energivori siano meno appetiti a Milano e il fenomeno rischia di ampliarsi nei prossimi anni: mentre chi punta su un bilocale in genere lo fa o per investire o perché le sue risorse non gli permettono altro e conta di migliorare nel tempo il proprio status abitativo rivendendo l’immobile per acquistarne uno più grande, chi compra tre locali in genere fa una scelta di lungo periodo. Il piano basso è poco ambito per qualsiasi tipologia residenziale (basta guardare ai listini dei cantieri, con i prezzi che salgono di piano in piano) e quanto alla classe energetica oggi si sta molto attento forse anche per ragioni si sensibilità ambientale ma soprattutto perché il riscaldamento costa di più e, se informato, teme che con la direttiva Ue case green sarà costretto a spendere decine di migliaia di euro per riqualificare la casa. Il problema della spesa è poi particolarmente importante per gli immobili a piano terra o rialzato se l’edificio non è stato sottoposto a riqualificazione energetica, ad esempio con il Superbonus. Se c’è un impianto centralizzato con ripartizione dei consumi individuali o una caldaietta autonoma, quando il vicino o il proprietario della casa soprastante non accende per scaldare l’appartamento bisogna tenere le valvole aperte al massimo e difficilmente si arriva ai 20 gradi visto che sotto la casa non è isolata. Insomma poca resa con tanta spesa.

Il recente osservatorio di Nomisma sugli italiani e la casa rileva che la caratteristiche dell’immobile per cui oggi si è maggiormente disposti a pagare un sovrapprezzo è la buona classificazione energetica. Facile dedurre che specularmente per una casa in cattiva classe energetica si richieda un maggiore sconto.

Tornando a immobiliare.it, Milano è l’unica tra le 12 grandi città considerate dove i prezzi dell’invenduto sono più bassi rispetto a quelli medi, con una differenza di 385 euro al metro quadrato, e questo forse in parte aiuta a vendere perché gli annunci vengono tolti dal mercato in 5,6 mesi a fronte di una media nazionale di 7 mesi. Per limitare il confronto ai dati di Roma, nella Capitale per vendere servono 6,6 mesi e gli immobili vengono offerti a prezzo di partenza quasi uguale (+14 euro metro quadrato) rispetto alla media. A quanto poi vengano effettivamente vendute le case meno gradite lo sanno solo le parti e chi li assiste, il notaio e l’Agenzia delle Entrate, ma con tutta evidenza quando un appartamento è da lungo tempo sul mercato chi vende deve ridimensionare, a volte parecchio, le sue aspettative di guadagno.

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