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La nomina dell’amministratore di condominio è una fase essenziale nella gestione di un condominio. Questo ruolo non solo comporta responsabilità amministrative e gestionali, ma garantisce anche la corretta tutela degli interessi collettivi e delle parti comuni di un edificio. Un’amministrazione efficiente e trasparente è la chiave per mantenere l’armonia condominiale e prevenire possibili conflitti.

In questo articolo esamineremo nel dettaglio le normative che regolano la nomina e il rinnovo dell’amministratore, i requisiti richiesti e le modalità operative. Vedremo anche come viene gestita la convocazione dell’assemblea condominiale e le specifiche tecniche per una convocazione valida e trasparente.

La disciplina della nomina dell’amministratore di condominio è regolata principalmente dagli articoli 1129 e 1136 del Codice Civile, oltre che dalle Disposizioni di Attuazione dello stesso. Questi articoli stabiliscono i requisiti necessari per assumere la carica, le modalità di votazione e i termini per la nomina e il rinnovo dell’incarico.

L’articolo 1129 del Codice Civile impone la nomina di un amministratore nei condomini con più di otto condòmini, riconoscendo in questa figura il soggetto responsabile per l’esecuzione delle delibere assembleari e la gestione delle parti comuni. Per i condomini con meno di otto unità, la nomina è facoltativa, ma spesso consigliata per garantire una gestione ordinata.

La nomina dell’amministratore viene decisa in assemblea condominiale e, per essere valida, richiede il raggiungimento di specifiche maggioranze. Secondo l’art. 1136 del Codice Civile, la nomina può essere effettuata con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea (sia in prima che in seconda convocazione), rappresentante almeno 500 millesimi.

La votazione si basa su due criteri principali:

1. Numero di teste: ovvero la maggioranza dei condomini presenti.

2. Millesimi di proprietà: almeno 500 millesimi, che rappresentano una quota significativa della proprietà condominiale.

In assenza di queste maggioranze, la nomina non è valida e il condominio si trova senza amministratore.

Se l’assemblea non riesce a nominare un amministratore, ogni condomino ha il diritto di rivolgersi al giudice per richiedere una nomina giudiziaria. Questa misura si applica ad esempio nei casi in cui non venga raggiunto il quorum o quando ci sono forti disaccordi tra i condòmini.

Per essere nominato amministratore, il candidato deve possedere determinati requisiti stabiliti dalla legge:

• Godere dei diritti civili.

• Non essere stato interdetto o inabilitato.

• Avere un diploma di scuola secondaria superiore e aver frequentato corsi di formazione specifici in materia condominiale.

• Non avere condanne per reati contro la pubblica amministrazione, il patrimonio o l’ordine pubblico.

È interessante notare che l’amministratore può essere anche una società, a patto che il legale rappresentante rispetti questi requisiti. Se invece l’amministratore è un condomino dello stesso stabile, i requisiti formativi sono facoltativi.

L’incarico dell’amministratore ha una durata annuale, ma può essere rinnovato tacitamente o tramite delibera assembleare. La durata del mandato e le modalità di rinnovo devono essere chiaramente specificate nel contratto, insieme alle condizioni di recesso. Se non ci sono cause ostative, il rinnovo avviene in modo automatico, anche se ogni condomino ha il diritto di proporre una revisione del mandato.

Durante l’anno di incarico, l’assemblea può decidere di revocare l’amministratore per giusta causa o per gravi irregolarità nella gestione condominiale. La revoca segue le stesse maggioranze richieste per la nomina. Se l’assemblea non riesce a procedere, ogni condomino ha la facoltà di rivolgersi al giudice per chiedere la revoca giudiziale.

Affinché la nomina o il rinnovo dell’amministratore siano validi, la questione deve essere chiaramente indicata nell’ordine del giorno dell’assemblea. L’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile impone che l’avviso di convocazione, comprensivo dell’ordine del giorno, venga inviato almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea.

Un ordine del giorno dettagliato è essenziale perché garantisce trasparenza e permette a tutti i condomini di partecipare consapevolmente alla votazione. In assenza di questa chiarezza, le decisioni assembleari possono essere invalidate.

La convocazione dell’assemblea rappresenta un passaggio fondamentale per discutere e deliberare sulle questioni condominiali, inclusa la nomina dell’amministratore. La normativa, contenuta negli articoli 66 delle Disposizioni di Attuazione e 1136 del Codice Civile, disciplina le modalità e le tempistiche di convocazione dell’assemblea, rendendo obbligatoria la chiarezza delle informazioni fornite ai condòmini.

L’assemblea può essere convocata dall’amministratore o da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore del condominio. In quest’ultimo caso, qualora l’amministratore non proceda alla convocazione entro dieci giorni dalla richiesta, i condomini possono provvedere direttamente.

L’avviso di convocazione deve indicare:

Per evitare contestazioni, è importante che l’avviso sia inviato in modalità che garantiscano la prova dell’avvenuta ricezione, come raccomandata (cartacea o via PEC), fax o consegna a mano.

Di norma, per la validità dell’assemblea è necessaria una prima convocazione con un numero elevato di partecipanti. Tuttavia, in caso di mancanza del quorum, è prevista una seconda convocazione con quorum ridotto, che può essere fissata almeno 24 ore dopo la prima convocazione.

L’avviso deve essere inviato almeno cinque giorni prima della prima convocazione. Questo termine, però, decorre dal giorno successivo all’invio dell’avviso e non dalla ricezione da parte dei condòmini. Non rispettare questo termine potrebbe portare all’invalidazione delle delibere adottate.

Qualora le modalità di convocazione non rispettino i requisiti di legge, le delibere adottate possono essere considerate annullabili. Tuttavia, ogni eventuale contestazione deve essere presentata entro 30 giorni dall’assemblea, per i presenti a partire dalla data della riunione e per gli assenti a partire dalla ricezione del verbale.

La nomina e la gestione dell’amministratore condominiale sono elementi centrali per il buon funzionamento di un condominio. Rispettare le normative è fondamentale per garantire trasparenza e prevenire conflitti. Un’amministrazione attenta e professionale non solo assicura una corretta gestione delle parti comuni, ma favorisce anche un ambiente armonioso. La chiarezza nelle modalità di convocazione e nei requisiti di nomina è un aspetto cruciale per evitare contestazioni e per mantenere un clima di fiducia e collaborazione tra i condòmini.