Sta per scoppiare una bolla immobiliare? Ecco dove — idealista/news #finsubito prestito immediato

Sgombriamo subito il campo da qualsiasi paura: Milano è al penultimo posto nella classifica dei Paesi a rischio bolla immobiliare. Lo dice l’ultimo Global Real Estate Bubble Index di Ubs secondo cui, a parte Sao Paolo in Brasile, Milano è la città con meno probabilità di vedere i propri prezzi immobiliari fuori mercato. I prezzi delle abitazioni hanno continuato a superare la media nazionale, secondo gli esperti svizzeri, mentre l’economia robusta, nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole hanno sostenuto la domanda di case. Tuttavia, al netto dell’inflazione, i prezzi e gli affitti rimangono ai livelli del 2018. Ma allora dove scoppierà la prossima bolla immobiliare?

I Paesi col più alto rischio bolla immobiliare

Secondo l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, il rischio di una bolla immobiliare nelle città esaminate è diminuito per il secondo anno consecutivo. Tra le città analizzate, Miami presenta attualmente il rischio più elevato, seguita da Tokyo e Zurigo, quest’ultima nonostante un significativo calo del punteggio rispetto all’anno scorso. Un rischio elevato di bolla immobiliare si riscontra anche a Los Angeles, Toronto e Ginevra.

Nella categoria di rischio moderato rientrano Amsterdam, Sydney e Boston, insieme a Francoforte, Monaco di Baviera, Tel Aviv, Hong Kong, Vancouver, Dubai, Singapore e Madrid, che hanno visto una marcata riduzione degli squilibri. Tra queste, Dubai è la città che ha registrato il maggior incremento del punteggio di rischio.

Secondo l’indice, il rischio di bolla immobiliare è basso a San Francisco, New York e San Paolo. In Europa, dopo un ulteriore calo del punteggio, anche Londra, Parigi, Stoccolma, Varsavia e Milano rientrano in questa categoria. San Paolo è la città con il rischio di bolla più basso in assoluto.

Prezzi immobiliari, tendenze globali nel 2024

I prezzi delle abitazioni sono scesi in media di circa il 15 per cento, se adeguati all’inflazione, rispetto alla metà del 2022, quando i tassi di interesse avevano intrapreso il loro percorso ascendente. Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, spiega: “Le città che hanno registrato le più forti correzioni dei prezzi sono quelle che hanno mostrato un elevato rischio di bolla immobiliare negli anni precedenti”. I prezzi reali di Francoforte, Monaco di Baviera, Stoccolma, Hong Kong e Parigi sono inferiori di circa il 20% rispetto ai picchi post-pandemia. Vancouver, Toronto e Amsterdam, invece, hanno registrato un calo dei prezzi di circa il 10% in termini reali.

Negli ultimi quattro trimestri, le case hanno visto i prezzi crescere solo moderatamente. Tuttavia, Parigi e Hong Kong hanno visto forti correzioni mentre in località più gettonate come Dubai e Miami, i prezzi hanno registrato ulteriori impennate. Inoltre, in alcune location caratterizzate da scarsità di offerta nelle abitazioni, come Vancouver, Sydney e Madrid, i prezzi sono aumentati di oltre il 5% rispetto lo scorso anno, sempre aggiustati per l’inflazione.

Prezzi immobiliari, focus sull’Europa

Londra

Concentrandoci sul mercato europeo, Londra ha perso un quarto del valore delle abitazioni dal picco del 2016. Si prevede che ulteriori riduzioni dei tassi da parte della Bank of England possano stimolare la domanda di acquisto, soprattutto in un contesto di affitti in aumento. Tuttavia, le prospettive per il mercato di fascia alta sono più incerte a causa di politiche fiscali sfavorevoli per i ricchi, che potrebbero frenare la domanda in questo segmento.

Stoccolma

A Stoccolma, tra il 2009 e il 2021, il calo dei tassi ipotecari ha fatto impennare i prezzi reali delle abitazioni del 90%, superando redditi e affitti locali. Tuttavia, l’aumento dei tassi di interesse e la debolezza dell’economia hanno provocato un crollo della domanda e una correzione dei prezzi, scesi del 30% negli ultimi tre anni. Con il miglioramento dell’accessibilità, la domanda di proprietà potrebbe riprendersi.

Varsavia

A Varsavia, i prezzi reali delle abitazioni sono aumentati del 30% tra il 2012 e il 2022, grazie a prospettive occupazionali favorevoli, nuovi sviluppi e l’espansione della metropolitana. Un programma di sovvenzioni nel 2023 ha alimentato una nuova ondata di acquisti, ma si prevede un rallentamento della crescita dei prezzi nei prossimi mesi.

Francoforte e Monaco di Baviera

Francoforte e Monaco di Baviera mostravano un rischio di bolla immobiliare fino al 2022, ma l’aumento dei tassi ipotecari ha portato a un calo dei prezzi del 20% dai massimi. Con tassi d’interesse previsti più bassi e un’offerta limitata, è attesa una ripresa dei prezzi.

Parigi

A Parigi, i prezzi reali sono cresciuti del 30% tra il 2015 e il 2020, sostenuti dalla domanda internazionale. Tuttavia, l’emigrazione, le restrizioni sui prestiti e i maggiori costi hanno frenato la domanda. Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi sono scesi del 10%, rendendo Parigi il mercato immobiliare più debole in Europa.

Madrid

Madrid ha visto una forte domanda e carenza di alloggi, con affitti reali cresciuti del 15% nell’ultimo anno e prezzi delle abitazioni saliti del 5% tra il 2023 e il 2024, nonostante condizioni di finanziamento sfavorevoli.

Amsterdam

Ad Amsterdam, i prezzi reali delle abitazioni sono raddoppiati tra il 2012 e il 2022, ma l’inflazione e le condizioni di finanziamento difficili hanno ridotto il potere d’acquisto, causando un calo del 15% tra il 2022 e il 2023. Tuttavia, la scarsa offerta ha rapidamente invertito questa tendenza, e i prezzi hanno ripreso a salire.

Milano

Infine, a Milano, i prezzi delle abitazioni hanno superato la media nazionale grazie a un’economia robusta, nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole, pur rimanendo ai livelli del 2018 se aggiustati per l’inflazione. Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer UBS WM Italy, ha commentato: “Il mercato immobiliare italiano ha risentito meno dell’aumento dei tassi d’interesse rispetto al resto d’Europa, grazie a una leva finanziaria particolarmente bassa. Nel confronto con altre grandi città internazionali, Milano presenta prezzi più contenuti, nonostante molti fattori positivi come l’ampliamento della metropolitana e le Olimpiadi invernali in programma nel 2026”.

La carenza di abitazioni stabilizza il mercato

Lo spazio abitativo accessibile per un lavoratore qualificato nel settore dei servizi è, in media, del 40% inferiore rispetto al 2021, prima dell’aumento dei tassi di interesse globali. I livelli attuali dei prezzi sembrano difficilmente sostenibili in rapporto agli attuali tassi di interesse, soprattutto nei mercati caratterizzati da alti tassi di proprietà immobiliare. Tuttavia, un peggioramento significativo dell’accessibilità non implica necessariamente un calo dei prezzi.

La crescente scarsità di alloggi, evidente dall’aumento degli affitti, ha contribuito a stabilizzare molti mercati immobiliari urbani. Negli ultimi due anni, gli affitti reali sono aumentati in media del 5%, superando in molti casi la crescita dei redditi. In diverse città, la crescita degli affitti ha accelerato negli ultimi quattro trimestri. Sul fronte dell’offerta non si registrano miglioramenti: i tassi di interesse elevati e i maggiori costi di costruzione hanno frenato lo sviluppo edilizio, con una diminuzione dei permessi di costruzione nella maggior parte delle città negli ultimi due anni.

Previsioni per il mercato immobiliare

Si prevede un miglioramento nel mercato immobiliare. L’aumento degli affitti sta rafforzando la domanda di proprietà nelle aree urbane, e la riduzione dei tassi di interesse favorirà il passaggio dall’affitto all’acquisto in termini di convenienza. I potenziali acquirenti, soprattutto chi acquista la prima casa, torneranno sul mercato, migliorando l’accessibilità complessiva. Matthias Holzhey, autore principale del rapporto di UBS Global Wealth Management, afferma: “I prezzi reali delle abitazioni in molte città hanno probabilmente toccato il fondo. Saranno le prospettive economiche a determinare se i prezzi riprenderanno a salire o resteranno stabili”.